行业报告 行业研究 证券研究报告 房地产行业 推荐（维持） 基本面韧性足 融资监管助力行业持续健康发展 风险评级：中风险 房地产行业2021年上半年投资策略报告 2020年11月30日 分析师：何敏仪 SAC执业证书编号： S0340513040001 电话：0769-23320072 邮箱：hmy@dgzq.com.cn 行业指数走势 相关报告 整体观点： ◼ “房住不炒”基调不变，“三道红线”或许带来行业粗放性发展状况的出清开启，引导行业持续健康发展。销售层面看，截止三季末，行业整体销售面积累计同比增速仅下降2个百分点以内，累计销售金额同比增速转正。当前行业景气度相对良好，同时在融资监管加严背景下，四季度开发商继续加大推盘回流现金可能性较大。四季度销售保持理想，全年销售维持正增长仍值得预期。另外预计2021年行业整体销售金额将保持平稳增长，销售面积仍维持历史高水平；在整体库存水平较低情况下，房价得到支撑。行业基本面韧性充足，可带动行业悲观预期的修复。 ◼ 地产板块2020年以来走势疲弱，超跌明显。当前行业整体估值水平跌至历史底部附近，具备较高安全边际。机构持仓占比创新低也反应过度悲观的预期。后续一些触发因素带来板块整体估值修复仍值得期待。另外企业间销售及业绩分化进一步体现，强者恒强愈加凸显。一二线龙头地产股估值仍旧便宜，股息率具备吸引力，中长期投资价值凸出。 ◼ 可关注：1. 对于政策及融资收紧过度悲观的修正，超跌后的反弹机会；2. 行业基本面韧性充足，业绩出现持续修复，同时股息率吸引，估值便宜，基本面支撑个股估值或股价提升；3. 风格适度切换，市场板块轮动，估值较高的新经济个股回调，传统蓝筹价值股估值回升；4. 行业在降杠杆后整体竞争环境更良好，盈利水平修复，行业格局更稳固，头部及二线龙头企业市占率进一步上升，带来估值溢价。 ◼ 个股选择上，我们建议关注：一，基本面稳健，在降杠杆下运营能力突出，市占率进一步提升，行业排位更稳固的一二线头部企业；二，短期业绩或基本面波动带来股价超跌，但中长期成长性及竞争性仍突出，韧性充足，是一个较好的切入机会。包括保利地产（600048）、万科A（000002）、金地集团（600383）、中南建设（000961）、荣盛发展（002146）、华发股份（600325）、招商蛇口（001979）、华夏幸福（600340）、金融街（000402）、大悦城（000031）等。 ◼ 风险提示：经济下行、地产销售回落明显、政策调控及融资收紧超预期 重点公司盈利预测及投资评级（2020/11/27） EPS（元） PE 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 评级 股票名称 万科A 保利地产 股价 （元） 31.61 17.40 3.44 3.84 2.34 2.7 中南建设 9.92 1.1 1.86 金地集团 15.68 2.23 2.5 大悦城 4.85 0.55 0.56 资料来源：东莞证券研究所、Wind 4.37 3.18 2.47 2.87 0.69 9.19 8.23 7.44 6.44 9.02 5.33 7.03 6.27 8.82 8.66 7.23 推荐 5.47 推荐 4.02 推荐 5.46 推荐 7.03 推荐 本报告的信息均来自已公开信息，关于信息的准确性与完整性，建议投资者谨慎判断，据此入市，风险自担。 请务必阅读末页声明。 房地产行业2021年上半年投资策略报告 目 录 1. 行业需求韧性充足 ............................................................................................................................................... 4 1.1 销售增速回正，房地产需求韧性充足 ..................................................................................................... 4 1.2 行业库存将可能进一步下降 ..................................................................................................................... 4 2. 盈利能力下行，抑制板块估值修复 ................................................................................................................... 5 3.“房住不炒”基调不改，新型城镇化助力行业持续发展 ................................................................................. 7 4. 开发投资保持谨慎，2021年将重回去杠杆 ...................................................................................................... 7 4.1 开发投资保持谨慎 ..................................................................................................................................... 7 4.2 货币政策将保持稳定，利率或小幅上移 ................................................................................................. 8 4.3 2021年将重回去杠杆 .............................................................................................................................. 10 5. 开发商寻求更持续健康发展路径 ..................................................................................................................... 10 6. 机构持仓占比创历史底，板块走势落后 ......................................................................................................... 12 7. 总结与投资建议 ................................................................................................................................................. 14 8. 风险提示.............................................................................................................................................................. 15 插图目录 图1：全国商品房累计销售面积 ........................................................ 4 图2：全国商品房累计销售额 .......................................................... 4 图3：商品房待售面积变化情况 ........................................................ 5 图4：销售毛利率、净利润率变化 ...................................................... 5 图5：百城住宅价格指数同比变化 ...................................................... 6 图6：100大中城市土地成交溢价率变化 ................................................. 6 图7：房地产开发投资与基建投资增速对比 ............................................... 7 图8：房屋新开工、施工面积同比变化 ................................................... 8 图9：新增居民中长期贷款同比变化..................................................... 9 图10：M2同比变化 ................................................................... 9 图11：房地产开发资金来源变化 ....................................................... 9 图12：上市房企近年整体资产负债率变化 ............................................... 10 图13：国企背景房企近年净负债率下降相对明显 ......................................... 11 图14：民企背景房企近年净负债率下降分化相对明显 ..................................... 11 图15：板块年内累计涨跌幅% ......................................................... 12 图16：行业板块整体PE变化 ......................................................... 13 图17：行业板块整体PB变化 ......................................................... 13 图18：公募基金持仓地产股占比变化 ................................................... 13 请务必阅读末页声明。 2