报告摘要：房地产投资在GDP中占有重要的地位。本报告将对近期房地产销售和投资增速进行分析，考察影响近期房地产销售和投资走势的因素在未来的持续性，从销售来看，预期下半年房地产销售缓慢走弱，全年商品房销售面积同比增速低于两位数。从销售的数据来看，三四线城市由于棚改货币化的因素，上半年销售增速保持稳健，而一二线城市加速下行，不同等级城市间的销售走势出现分化。如果刨除货币棚改化，保守估计上半年销售增速将下降两个百分点左右，实际情况货币棚改化对上半年销售增速提升更多。考虑到各地区棚改货币化任务已完成大半，这种政策上的支撑有大概率会减弱。虽然明年上半年三四线城市开始完成新一年棚改任务，存在企稳可能性，但由于今年上半年棚改完成度较高，所以除非有进一步刺激政策，预计明年房地产销售将延续走弱。从投资来看，房地产投资回落时点已经于传统的两到三个季度，主因是地方政府加大土地供应导致房地产投资中的土地购臵费高增。通过对销售-投资链条分解，上半年对房地产投资产生最大影响的是土地购臵费，而土地购臵费增速的上升，一部分原因来自于去年销售增加带来的销售回款，更重要的因素来自于今年的相关政策和一线城市的土地供应，而后者属于由政策面引起的冲击，并非常态效应。根据新开工面积同比增速，我们预计施工面积增速在第三季度后下滑趋势会更加明显，对房地产投资中的建安费用增速产生不利影响。从资金来源看，融资渠道收紧和即将到期的还款高峰期不利于未来房地产投资增速。房地产企业目前有一定资金存量，但从紧的房地产企业融资政策、金融去杠杆和金融领域监管加强，房地产企业融资渠道不断受限。2018-2022年为房地产企业信用债还款高峰期。我们认为，长期来看，资金还款压力将导致房地产企业主动放缓房地产投资，房地产发展面临“心有余而力不足”的情况。因此综合来看，当前支撑房地产投资稳健的因素尚存，但边际减弱，预计今年房地产投资在三季度面临更大的下行压力，2017年累计房地产投资增速存在跌破7%的可能性。预计2017年下半年房地产增速下滑对完成今年GDP目标增速影响有限。但需要尤为关注房地产投资对18年经济的影响。[Table_Invest][Table_PicQuote][Table_PicQuote]Table_PicQuote]相关报告《债券市场月报：8月经济数据预测，投资续降，通胀小幅攀升》2017-09-04《7月财政收支数据点评：财政支出空间受限，土地出让收入高位》2017-08-17《债券市场专题报告：地方政府债对流动性对冲的需求有多大？》2017-08-07《债券市场月报：7月经济数据预测》2017-08-01《二季度宏观经济数据点评及债市分析：二季度宏观经济超预期，但下行压力仍存，债市可以乐观些》2017-07-19《2017年利率债中期投资策略：事需缓图，循循而进》2017-07-11《信用债专题之一：钢铁行业区位优势深度分析与个券筛选》2016-04-11[Table_Author]证券分析师：刘立喜执业证书编号：S0550511020007研究助理：张亮执业证书编号：S0550116020020021-20361033zhang_liang@nesc.cn证券研究报告发布时间：2017-09-05