产业专题研究2020年12月01日掘金后地产时代——金融地产方法论姓名：郝亚雯（分析师）邮箱：haoyawen@gtjas.com电话：010-83939776证书编号：S0880518010005目录/ CONTENTS01020304房地产定义：按照全生命周期环节划分谈地产色变：规模的成长与现金流游戏后地产时代：居住领域里的互联网企业地产与金融：资产管理中的不动产运营诚信· 责任· 亲和· 专业· 创新请参阅附注免责声明2目录/ CONTENTS01020304房地产定义：按照全生命周期环节划分谈地产色变：规模的成长与现金流游戏后地产时代：居住领域里的互联网企业地产与金融：资产管理中的不动产运营诚信· 责任· 亲和· 专业· 创新请参阅附注免责声明301房地产定义：按照全生命周期环节划分房地产全生命周期：建造、交易、运营•房地产，包括土地及其附依的建筑物，从用途上可以分类为住宅、商业、工业这三大类。•按照建筑物从0到1，再到后续存续的状态，房地产全生命周期包括：建造、交易、运营。•过去三十余年是个增量市场，通常意义说的房地产是开发环节，即从0到1的过程。增量市场存量市场建造交易运营建筑建材开发商中介/平台运营商金融服务诚信· 责任· 亲和· 专业· 创新请参阅附注免责声明401房地产定义：按照全生命周期环节划分土地财政发展当地经济，提供就业，带来居民收入增长②开发融资③提供房贷地方政府①拿地②外包开发开发商建筑商固定资产投资拉动经济GDP宏观调控政策③新房销售银行非银金融机构资本市场①拿地融资融资买卖租赁提供房贷居民财富效应刺激企业发展城市经济提升居民财富积累产业政策城市发展和资源分布的不均匀带来人口&财富流动居民居民刚性需求改善需求投资需求……城市城市城市城市城市……诚信· 责任· 亲和· 专业· 创新请参阅附注免责声明5货币政策行政调控（户籍管制、限售限购限价、契税、购房资格……）01房地产定义：按照全生命周期环节划分变化一：从增量市场过渡到存量市场房屋的供给端发生变化：以开发商为主导的新房市场，逐渐向以居民为主导的存量房市场过渡。随着未来城镇化阶段的放缓，人口流动和城市扩张放缓，每年的房屋交易市场逐渐进入稳定状态，新房交易市场逐渐收缩，存量房交易比例提升。变化二：商业盈利模式的变与不变房企的商业盈利模式发生变化：从拿地开发销售，逐渐转向获取项目运营，回报周期拉长，从土地增值转向物业增值。企业核心竞争力依然是融资获取优质项目，变化的是从销售转向运营。变化的是商业盈利模式，不变的是对现金流的管理。变化三：房地产行业的新赛道房地产产业链的新赛道：以生命周期的环节划分，包括建造端、交易端、运营端。建造端包括新技术、产业链整合等，交易端包括找房、营销等，运营端包括服务（物业管理等）、产业地产（商业、物流、养老、IDC等）、资产证券化。诚信· 责任· 亲和· 专业· 创新请参阅附注免责声明601房地产定义：按照全生命周期环节划分变化一：从增量市场过渡到存量市场•2019年全国房屋住宅交易量约22.3万亿元，其中新房13.9万亿元，存量房6.7万亿元，租赁1.7万亿元。•新房市场是以开发商为供给主体的增量市场，人口流入意味着增量住房需求，城市扩张意味着增量住房供给。•二手房市场是以居民为供给的存量市场，根据贝壳披露，2019年全国约19个城市进入二手房为主导的市场。诚信· 责任· 亲和· 专业· 创新请参阅附注免责声明713.9万亿元新房交易6.7万亿元二手房买卖1.7二手房租赁01房地产定义：按照全生命周期环节划分变化二：商业盈利模式的变与不变•增量市场是以房地产开发商为主要供给的新房市场。新房市场代表了房屋建筑在土地上从0到1的过程，开发商通过融资-拿地-开发-销售的模式，赚取土地增值和开发利润。•存量市场是以业主为主要供给的存量房市场。存量房市场包括存量市场的交易和运营，交易环节衍生的是中介服务企业，运营环节出现的是运营商。前者通过撮合交易赚取中介费用，后者通过融资-获取项目-运营-租赁的模式，赚取项目增值和租金收益。诚信· 责任· 亲和· 专业· 创新请参阅附注免责声明801房地产定义：按照全生命周期环节划分变化三：房地产行业的新赛道•建造端：智能建筑设计、互联网家装、供应商采购平台•交易端：找房平台、中介O2O•运营端：养老、物流、商业、IDC、联合办公、公寓•上游：产业链整合•下游：产业赋能智能建筑设计VR智能室内设计平台房产信息市场找房平台诚信· 责任· 亲和· 专业· 创新请参阅附注免责声明9长租公寓联合办公