：2011年国君地产团队率先于业内提出“地产+x”的主题推荐，引领行业趋势。本次“转型牛”为其2.0版本，试图回答：转型牛是否可持续？哪些公司倾向于成为真正的“转型牛”？成功路径有哪些？地产行业黄金十年已过，转型大势所趋；而地产板块与其他板块巨大的估值差异，意味着转型带来的估值提升可以立竿见影。1）地产板块行业整体净利润增速已从2009年的64%下降到2013年的15%；预计2014年进一步下降。行业集中度加速提升，很多中小开发商转型有切实需要。2）地产板块当前在各板块中估值排名倒数第三；2015EPE整体仅15倍，而动态PE在30倍以上的板块比比皆是。向其他行业转型带来的估值提升效果立竿见影。开发商“有钱任性”，具备转型先决条件。1）很多公司资金状况较好，净负债率较低。2014年三季度末，约1/3的地产公司净负债率不超60%；高新发展、万方发展、广宇发展、电子城、天宸股份等甚至处于净现金状态。2）约一半的公司现金可以覆盖短期借款和一年内到期负债。广宇发展、绵世股份、天宸股份、大龙地产、天保基建、华联控股、京能臵业等，基本没有短期借款和一年内到期的长期借款。年年岁岁花相似；除了2006年，地产+X类股票的表现要好于纯地产股。1）2006年以来，板块整体行情存续时，纯地产股和地产+X都有上好表现；但整体机会缺乏时，地产+X表现相对好。2）展望2015，预计“转型牛”获得相对地产指数超额收益的可能性仍然较大。三类公司转型可能性更大：第一类是负债率不高在手现金充足，即有能力进行转型；第二类是再融资或解禁的，可通过多元拓展提升估值水平；第三类是已经公告转型、用实际行动表明决心的。我们梳理了转型的具体标的，主要包括：1）大金融战略：中天城投、新湖中宝、泛海控股等；2）医疗健康：华业地产、宜华健康、中茵股份等；3）互联网+：世联行、彩生活、花样年；4）新能源：莱茵臵业、金科股份等；5）管理层具备二次创业激情，产业视野广阔，有大格局意识，例如：中天城投、天健集团和格力地产；6）其他新兴产业：滨江集团、中南建设、宋都股份、新华联、冠城大通等。维持行业增持评级。重点推荐：格力地产、滨江集团、天健集团、中天城投、华业地产等。[Table_Invest]评级：增持上次评级：增持[Table_subIndustry]细分行业评级房地产开发增持房地产经营增持[Table_Report]相关报告房地产：《销售企稳政策助力，估值修复正当时》2015.03.29房地产：《政策驶入蜜月期，板块反弹正当时》2015.03.22房地产：《销量如期回升，国企改革力度加大》2015.03.15房地产：《行业政策宽松定调，销量有望企稳回升》2015.03.08房地产：《政策面边际改善持续，催化剂呼之欲出》2015.03.01行业专题研究房地产股票研究证券研究报告86326