投资策略：寻找“成长+价值”》——2016-05-23《房地产行业2016年投资策略：大机会或在”重组”》——2016-01-05《房地产行业2015年投资策略：短享繁荣，长思变革》——2015-01-13《房地产行业2014年投资策略：把握低估值下的防御性机会》——2013-12-17《房地产行业2013年投资策略：十字路口的抉择》——2013-01-16证券分析师：区瑞明电话：0755-82130678E-MAIL：ourm@guosen.com.cn证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051证券分析师：朱宏磊电话：0755-82130513E-MAIL：zhuhl@guosen.com.cn证券投资咨询执业资格证书编码：S0980515020002[Table_Title]行业专题地产A股小周期理论框架的梳理及实证应用（更新）国信证券房地产研究团队最早提出“地产A股小周期理论框架”，该框架孕育于2008年、成型于2012年2008年，受全球“金融海啸”波及，A股及中国楼市都出现了较大幅度的调整，在这样的背景下，国信证券房地产研究团队不得不对2003年以来逐步成型的、以“成长性行业”来审视“中国房地产”的行业研究框架进行再思考和再审视，试图将研究框架更好地适应行业面临的新变化和新挑战。这一年，随着行业基本面恶化并持续对宏观经济构成负面压制，我们开始以“小周期”视角来审视这一行业，并在当年12月初的一篇报告《解放思想，超配地产股》中首次提出“经济下滑不息，政策松动不止，对房地产股投资越有利”，准确预判对了2008年底开启并贯穿2009年上半年的地产A股的大级别行情。2008年楼市、股市的大幅调整为我们重新思考并建立新的研究框架提供了契机，这一年是我们孕育“地产A股小周期理论框架”的一年。2012年，我们在《铁律仍难打破》、《销售越好、板块相对收益越差的“铁”律仍难打破》、《房地产行业最新观点及方法论》等数篇研究报告中，系统地提出了“地产A股小周期理论框架”，标志着这一框架的正式成型。此后数年并延至今日，我们在预判地产A股的整体走势时，一直沿用这一框架。“地产A股小周期理论框架”的核心要点我们的“地产A股小周期理论框架”自2012年成型后，多次在各期策略及专题研究报告中有过系统阐述，在此，我们归纳出其中的核心要点如下：1、我们将地产股划分为两类：①以“拿地→开发→销售”为主要盈利模式的“传统地产股”；②转型地产股。2、中国房地产业已迈入成熟期，在货币及政策周期共振影响下，形成一个又一个的小周期：1）自1998年推行住房商品化制度的头十年，在房改红利、人口红利和土地资本化红利叠加作用下，房地产行业从幼稚期进入成长期，房企高速发展，彼时地产股的投资逻辑是成长的逻辑；进入2008年之后，随着房改红利消失、人口红利下降、土地资本化红利的衰减，行业迈入成熟期，行业基本面的小周期特征愈发明显，地产股的逻辑也随之变化为周期股的逻辑；2）自2008年以来，我们在多篇报告中阐述了这样一个观点：在有中国特色的社会主义市场经济条件下，土地由政府供应，房地产行业在国民经济中的比重较大，同时房价问题又影响着千家万户的民生，因此，房地产行业理所当然地成为了政府调节经济周期和平衡利益的工具。房价既是经济问题，也是民生问题，“楼市”也是要“讲政治”的！每当经济疲弱，政府大概率都会刺激、扶持房地产；每当经济过热或者是房价飙涨，政府大概率都会出台政策打压、调控、给楼市降温，以达到降低“楼市过热引发经济系统性风险”的几率，同时还能够把一部分有购买力的住房需求积攒起来、把有需求但购买力暂时不足的潜在购房者的购买力通过时间培育起来，待政府下一轮需要再“刺激楼市来救经济”时，再将这些需求释放出来，数据表现为行业销售的“大”、“小”年错落；3）这种小周期轮动一定程度上降低了行业风险、增强了行业的韧性：销售火热、房价飙涨时，政策收紧，压一压、降降温，让价格横住、让杠杆消停，等真实需求逐渐累积（城镇化、生育潮）、购买力逐步提升（购房者储蓄提升），