报告摘要：房地产企业融资渠道经历了“股权为主——非标兴起——定增重启——债券放量——回归信托、贷款”的变迁过程自2006年至今，我国房地产企业融资渠道经历了阶段性的变迁过程：2006-2009年，IPO、股票增发是主要的融资渠道。随后2009年底出台“国四条”，股权融资受限，非标兴起。在市场调控作用下，2014年后房地产非标再次被重启的定增所取代。2015年初证监会颁布公司债新政，公司债发行主体扩容，政策放松下的房企纷纷放量发行，债券融资在2015-2016年增长迅速。2017年以来，房地产企业融资收紧，房地产企业信用债发行缩量75%，重新回归银行贷款和房地产信托。房地产开发到位资金领先房地产投资1-3个月由于房地产开发到位资金是专门用于项目开发，因此与房地产投资直接密切相关。从历史看，房地产到位资金走势领先于房地产投资1-3个月。2017年以来，2月房地产开发到位资金明显回落，5月房地产投资随之出现拐点，领先关系依然存在。房地产企业以间接融资为主，融资受限后更加依赖银行贷款2016年新增房地产贷款占房地产企业融资的70%以上。2017年一季度房产贷款余额6.13万亿元，同比增长17.3%，比16年底上升5个百分点。房地产企业对银行贷款依赖增强，主因一是金融监管趋严，其他融资渠道受阻更严重；二是金融去杠杆提升了发债成本，而债券市场和信贷市场相对分割，贷款成本更低。对于银行而言，房产开发贷款依然是较为优质的资产。二季度起房地产企业海外债发行放缓，但由于占比低（不足1%）影响有限一季度美元债明显升温，相对地位提升。境内融资收紧，叠加人民币趋于稳定，房地产企业转向海外融资，2017年一季度，房地产企业发行美元债23只，融资103亿美元，超过2016年全年的发行量（21只，融资84亿美元）。二季度美元债发行放缓。从二季度起，发改委收紧对房地产海外债审核。4-5月房地产企业海外债发行仅11只，融资35亿美元。但考虑到利用美元债仅占房地产企业融资的比重不到1%，影响有限。房地产企业股权融资在2017年只有增发，同比减少80%股权融资包括IPO、增发和配股。从IPO看，IPO自2010年以来基本停滞，仅有2家房地产企业在2015年12月在A股上市，融资534亿元。从配股看，配股自2009年以来极少采用，仅有2家房地产企业在2016年配股29亿元。从增发看，增发一直是房地产企业股权融资最主要方式，2017年1-5月，房地产企业增发136亿元，同比减少80%。民生证券研究院[Table_Invest][Table_Author]分析师：管清友执业证号：S0100514090002电话：010-85127430邮箱：guanqingyou@mszq.com研究助理：张瑜执业证号：S0100115080005电话：010-85127654邮箱：zhangyu_yjy@mszq.com研究助理：李俊德执业证号：电话：S0100116080026电话：010-85127658邮箱：lijunde@mszq.com