➢梳理1998年以来房地产周期表现。自1998年废除福利分房制度起，中国房地产业开始走上市场化的正轨。从大周期看来，1998年至今中国房地产经历了两次完整的调控周期，而目前正处于第三次调控初始阶段。➢对历次房地产调控政策有效性及市场表现的总结。1）从历史经验来看，房地产市场过热时政府采取的宏观调控政策往往是有效的,但不可持续；2）房地产的金融属性决定了其对货币政策高度敏感；3）保经济增长与稳定房地产市场两者难以取舍。➢对本轮调控周期后续走势展望。1）房价增速高点已过，三四线城市轮动支撑；2）长效机制难以建立，关注今年以来密集出台的发展住房租赁相关政策；3）稳增长不再是首要选项，调控期内难以出现反转；4）行业集中度仍有提升空间。➢投资建议。1）低估值、有业绩支撑的全国性龙头股。推荐标的：招商蛇口、保利地产;2）三四线资源丰富、区域性龙头股。推荐标的：华夏幸福、中天金融、新城控股。3）业务布局符合政策方向标的。推荐标的：世联行。➢风险提示。调控政策持续发酵，行业整体盈利能力下滑。