房地产供给侧改革系列报告之四 [Tabl分析师： 乐加栋 e_Author] 请注意，乐加栋,邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 核心观点： 房地产供给侧三大问题对应三个阶段。在解决库存及土地资源错配问题后，当前供给侧改革重点主要在金融端。 1. 库存问题。14 年以来的高库存问题，已通过棚改货币化以及加快城镇化消解，当前库存水平稳定。 2. 土地资源错配。为了从根源解决库存问题，16 年以来供地采取人地挂钩、库存挂钩，当前供需趋于均衡。 3. 金融资源的错配。金融供给侧改革，解决的是行业整体资源利用效率不高，行业存在潜在风险的问题。在行 金融供给侧改革成效：投资端分化持续，绿档黄档企业集中度提升。从 20 家头部房企拿地力度来看，21 年 1 月依然延续了 20Q4 的分化，即绿档到红档拿地力度依次递减，其中绿档 31%、黄档 30%、橙档 24%、红档 8%，若考虑已公告 20 年末的阳光城、融创、招蛇的分档，那么 21 年 1 月分档拿地力度分别为绿档 34%、黄 档 27%、橙档 20%、红档 1%。从发债集中度来看，21 年 1 月相较 20 年全年，绿档、黄档企业分别提升 0.8pct、 2.1pct，橙档下降 0.4pct，红档下降 1pct，拿地集中度，21 年 1 月相较 20 年全年，绿档、黄档企业分别上升 0.3pct、3.6pct，橙档、红档分别下降 0.2pct、2.4pct，销售集中度方面，同样为绿档及黄档提升更快。龙头集 中度提升趋势延续，行业资源向绿档、黄档企业集中。 头部企业收并购机会增多，优势地位稳固。行业金融供给侧改革，使地产行业的竞争格局已经基本确立，大部 分头部房企的优势地位将会愈发稳固。这种优势将会进一步放大成为兼并整合资源的机会。通过分析企业收并 购行为，我们主要有两点结论，一是 17 年以来企业收并购机会高于以往任何一个时期，59 家房企的收并购比 例在 09-13 年大致处于 10-15%，14-16 年降至 5-10%区间，17-20 年回升至 20-30%。第二是龙头并购能力更 强，17-20 年 TOP10、TOP11-30、其他房企的收并购比例分别为 24.6%、16.6%、13.1%。 绿档黄档龙头具备重估价值。我们认为目前地产板块整体处于低估值水平，随着长效机制的落地以及行业整体 风险的下降，估值具备系统性重估的机会。龙头公司对于资源获取和收并购的主动性都在提高，特别是绿档黄 档的公司未来在规模增长上的优势也会愈发明显，企业价值与当前的估值水平存在差距，具备较强的重估价值。 A 股推荐：万科 A、新城控股、保利地产、中南建设、金科股份、金地集团、阳光城、蓝光发展。H 股推荐： 中国海外发展、融创中国、碧桂园、旭辉控股集团。建议关注：世茂集团、龙湖集团、华润置地。 风险提示。行业集中度提升节奏及进程存在不确定性，地产行业销售规模的稳定也同时需要需求端的保障。 相关研究： 房地产行业 20 年 12 月公司月报:年末房企销售冲刺，投融资力度维持稳定 房地产行业 21 年第 5 周周报:重点城市年初成交破历史新高，上海积分摇号保障刚需 房地产行业 21 年第 4 周周报:核心市场热度延续，地方应对更加主动 [Table_C ontacter] 本报告联系人：