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安信证券-房地产行业2017年度策略暨十年市场回顾-十年房价沧海桑田,地产牛股何处再现? - 安信证券
去库存阶段胜利、明年基本面下行:中央经济工作会议部署明年地产由去库存转为防泡沫,预示政策将从紧:1)去库存阶段性胜利、但仍然任重道远:A狭义库存为住宅待售面积4.05亿方、去化3.16个月,比高点下降1.5个月,但由于销售速度的迅速放缓去化周期或迅速上升;B高频库存为24城去化周期自高点下降近30%,一二三线去化月数分别为5.9、6.3和9.6个月;C广义库存66.98亿方去化5.88年,由待售面积(竣工未售)、施工面积扣除已售部分(在建未收)、拿地未开工三部分构成,广义库存去化难度依旧大。2)明年销售面临四利空、投资因滞后效应下滑没那么快:明年销售在融资限制、利率抬升、汇率贬值和政策收紧四大利空下中性预计下滑-10%,投资因拿地支付滞后效应全年预计增速下行至1.7%、新开工-9.6%。■资产重组和基本面驱动成就地产十年牛股:我们从2005年开始逐年分析了地产每个股票每一段上涨的原因,以年内最高涨幅确定当年十大牛股,共计120只地产牛股:1)资产重组类牛股最多占37%,贯穿十年经久不衰:主要包括集团内资产重组、借壳、国资改革、05年股权分置改革,典型如11年的华夏幸福;2)基本面驱动次之占26%,主要发生在2012年之前:主要包括自身基本面改善驱动、低估后资产重估、主业定向增发扩大再生产,典型如06年的万科;3)跨界转型占20%,主要发生在2013年之后:包括地产金融、地产互联网、多元化收购、彻底转型等,典型如14年的宜华地产;4)主题投资类占17%,发生在个别年份:比如13年的自贸区区域主题和16年的举牌概念,典型如13年的外高桥。■三轮地产牛市反应行业格局变迁:以地产板块对数相对收益的扩张确定三轮牛市:1)2005-2007全面成长牛市,行业高速增长阶段:2005年股改是牛市的大背景,地产自2003年确定为支柱性产业后,量价齐涨,这轮牛市中虽然政策始终打压,但行业年均销售增速高达43.8%、年均投资增速24.4%,基本面向上大格局明确,不管是龙头万科金地还是苏宁泛海都涨幅较大;2)2008-2009反弹牛市,二线地产股崛起:2008年底四万亿推出,地产基建大受欢迎,地产投资额继续保持20%的高速增长,且大量资金涌入二三线,以顺发恒业、阳光城、中南建设、滨江集团、首开股份为代表的二线地产高周转类表现最好;3)2012-2015转型牛市,转型股领涨:从2010年开始的地产调控,尤其是再融资的限制对地产板块估值压制比较明显,这期间行业基本面也下行,平均投资增速降至11.9%、平均销售额增速降至11.5%,市场求新求变,以宜华健康、莱茵体育为代表的大放异彩,同时世联行、三六五网等地产互联网概念也大受欢迎,不过在2014年地产蓝筹估值触底之后也获得了超级可观的修复。■决定十年长牛票的是ROE结构:1)十年4个地产长牛股:把既是某年牛股又是三轮牛市牛股且是十年牛股的股票列为长牛,共4个,有华夏幸福、苏宁环球、万科、金地4个符合;2)决定公司估值的应该是ROE结构(高低、长短和确定性):我们认为不管哪种估值方法包括地产特殊NAV估值,其核心依旧是公司未来ROE的高低、获取该超额ROE的时间长度以及确定性风险溢价,那些长时间获得高ROE且波动较小的公司应当是长牛票的首选;3)行业对公司估值的决定作用应下降、公司个体的ROE差异是关键。■■投资建议:回顾十年行情,地产三轮牛市,牛股都有持续超额ROE回报,明年在由去库存向放泡沫转变的过程中,行业基本面下行,但投资机会依旧较多,可关注:1)改革预期浓:中房地产、京能置业、高新发展;2)资产质地优:上实发展、北京城建;3)融资能力强:保利、招商;4)地产创新领先:福星股份、南山控股、东百集团;5)ROE结构好:华夏幸福、中航地产、中天城投。■■风险提示:汇率持续贬值、货币紧缩预期、利率持续提升、行业政策再加码Table_Title2016年12月27日房地产Table_BaseInfo行业深度分析证券研究报告投资评级领先大市-A维持评级Table_FirstStock首选股票目标价评级Table_Chart行业表现资料来源:Wind资讯%1M3M12M相对收益10.3512.6412.56绝对收益4.7015.16-0.88陈天诚分析师SAC执业证书编号:S1450515100001chentc@essence.com.cn021-35082325相关报告库存:习大大的去库存任务高达54万亿——房地产量价研究系列之一2015年11月24日去库存:压力变动力、大大的机会——房地产地产2016年度投资策略2015年12月11日-33%-28%-23%-18%-13%-8%-3%2015-122016-042016-08房地产沪深300
共 76 页 2020-09-22
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