看好地产的市场面和基本面理由 房地产行业专题研究报告｜2021.2.23 核心观点 我们相信蓝筹地产公司是兼具一定成长性和短期业绩稳定性的选择，公募基金的配置仓位有提升空间，板块估值处于历史低位。 ▍公募基金对地产股的配置处于严重偏低的状态。到 2020 年底，公募基金配置地产股的比例为 1.77%，配置强度为 63.9%，且前两大公司占总地产股投资比达到 65.3%，板块被动配置的特征十分明显。而且，历史回报业绩越好的基金，配置地产股的力度越弱。从历史上看，在超过 2 年的时间，地产板块配置强度的整体不断下行，也是比较少见的。 ▍潜在利润率见底，蓝筹盈利料走稳。我们预计，2020/2021/2022 年我们覆盖重点公司业绩增速 10.6%/12.7%和 15.9%，业绩增速下降的核心原因是结算利润率下降。由于一些企业可能主动大量提取跌价准备，2020 年的结算利润率下降甚至可能比我们此前想的更大。但结算利润率是滞后的。土地市场呈现总成交变小，头部公司成交增多，且竞争并不十分激烈的情形，供给侧改革卓有成效。我们相信，2021 年年初三道红线会进一步推广，料企业增加的土地储备质量有所上升。因此我们认为，2021 年一季度，将是资本市场未来三年内最后一次系统性下调地产公司盈利预测——只有业绩预测平稳，低估值才真正具备意义。 ▍低估值，高股息率，具备吸引力。我们测算，我们覆盖的重点公司，2020 年相对当前市值的股息率中位数已经达到了 5.4%，一些公司 2021 年 PE 水平不过 5倍上下，从较长的历史来看，这也是有吸引力的。 ▍轻资产服务平台的价值和贡献稳定运营收入的投资性房地产价值。我们注意到，大地产企业的价值，往往是开发+管理+租金的合集，货如轮转的开发赛道成长空间有限，而后地产服务业空间广阔，投资性物业的租金持续稳定。 ▍风险提示：个别公司因为高资金成本，低信用，可能面临盈利预测持续不达预期，甚至信用风险。 ▍看好地产的基本面和市场面理由。我们相信蓝筹地产公司是兼具一定成长性和短期业绩稳定性的选择，公募基金的配置仓位有提升空间，板块估值处于历史低位。我们推荐万科（万科企业），保利地产，招商蛇口，华润置地，龙湖集团，碧桂园，金地集团，金科股份，世茂股份，华侨城等公司。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 万科 A万科企业招商蛇口保利地产金地集团龙湖集团世茂集团世茂股份旭辉控股集团 买入融创中国滨江集团碧桂园华润置地大悦城阳光城金科股份资料来源：Wind，中信证券研究部预测人民币