投资要点2016年商品房销售创历史新高：中国房地产行业与中国宏观经济紧密相关，伴随着行业调控政策、货币政策和财政政策出现周期性波动。始于2014年11月开始的“降准降息”周期，以“去库存”为主基调的2015和2016年，房地产行业的监管趋于宽松，房地产行业迎来一轮大复苏。2016年商品房销售金额和销售面积创历史新高，核心城市的房价大涨，土地市场火热，“地王”频出，最终带来了政策的转向，从2016年“930”北京新政开始，全国房地产监管由松趋紧，各地均出台“限购限贷限价”的政策，行业的“寒冬”降至。行业面临多重挑战：目前行业所面临的挑战包括1）行业增速放缓，行业的高增速时代已经过去，进入成熟的发展阶段，行业集中度在进一步提升；2）行业政策的不确定性，多变的政策对房地产公司的运营提出了更高的要求；3）土地价格过高，土地购臵的楼面均价占房屋销售均价的比例逐年提升，大大压缩房地产商的利润空间；4）人民币贬值，一方面以人民币计值的资产贬值，另一方面大量美元债产生汇兑损失。房地产的“冬天”不太冷：对于行业也不必过分悲观，主要基于4点：1）流动性宽松，房企“不差钱”。行业的增速放缓，但大型房地产公司除了内生的增长，由于有了品牌、资金优势，还可通过收购整合来提升市场占有率，业绩增速高于行业平均水平；2）主要上市公司都已经上市多年，有丰富的资本运作经验，不用担心现金流的问题。主要房地产公司已经完成了全国范围内的布局，土地储备位于主要的一、二线城市，可供未来3-4年的发展；3）沪港通和深港通的开通为港股带来增量资金。4）房地产板块的估值仍然处于历史低位，已经充分反应了悲观预期。我们对行业维持中性评级。投资策略：1）抓大放小，优选行业龙头。主要指那些已经完成全国范围内布局，销售规模做到行业领先水平，有品牌、有资金，管理、销售团队成熟的公司。他们不仅可以按正常的节奏运营，还能通过收购整合其他小型房企，获得高于行业平均的增速；2）以快制胜，高成长高收益。有些中小型房地产公司，靠着积极的管理能力，聚焦深耕几个核心的城市，比大型公司能够更灵活的运作，也能取得较高的业绩增速。3）国企改革，释放制度红利。一些地方国企平台掌握了很多地方的资源，与当地其他国企在业务往来方面有天然的优势，特别是对于城市存量土地的改造和升级，有更通畅的沟通渠道，在公开市场拍地溢价较高的情况下，他们能够获取成本相对合理的土地。房地产行业投资策略