报告摘要：行业大趋势为稳增长、去库存。2015年以来，房地产政策继续着重从供需两端利用宽松政策改善行业运行的环境，房地产行业政策分别从供给侧和需求侧双向发力,尤其是需求侧力度之大前所未有。随着去库存政策的大力刺激，今年春节后一线及一些重点二线楼市出现火爆的抢购潮，随之而来的是政府马不停蹄的出台了各种调控政策，22城限购限贷政策出台，稳定市场，给楼市带来降温。明年，稳增长、去库存的大趋势不会改变。多因素推动房地产后市场发展。2015年，房地产开发企业销售利润率仅为10%，房地产开发行业销售利润率正回归至各行业平均水平。房企将从传统的开发商向综合运营商转变，重点布局租赁服务和物业服务市场，房屋持有型收入和售后增值型收入将是房企突破开发瓶颈的重点。此外，规模高达2.53亿的外来人口助长租赁需求，“十二五”期间，我国流动人口平均增长约800万人。其次，北上广深等一线城市人口聚集、房价高昂、限购政策频频出台，“买改租”之风已经盛行。再者，90%的住房自有率与大城市中晚婚晚育趋势的日渐凸显，侧面说明租赁市场未来发展空间正有待挖掘。在政策的推波助澜下，“购租并举”将是大势所趋。租赁服务将升级，长租公寓成契机。一方面，居民消费观念正在改变，2014年，租赁市场总人口达1亿以上，年租金突破一万亿，租赁服务市场发展有潜力。另一方面，在租房人群中，77%的人年龄处于30岁以下，他们所强调的生活质量、个性化和社交化的需求将进一步引发租赁服务市场的升级。长租公寓，作为弥补市场空白的切入点，必将群雄逐鹿，风起云涌。供需双增，助力物业服务快速发展。就需求而言，城镇居民人均收入不断增加，2015年上升至1.88万，较2007年提高2倍有余，消费潜力正待释放，高质量物业服务有市场。就供给而言，存量房市场规模大，为物业服务的发展提供广阔的空间。风险提示：政策变化或对行业整体发展趋势造成影响。重点公司主要财务数据重点公司现价11-20EPSPE评级2015A2016E2017E2015A2016E2017E保利地产9.371.151.321.498.167.096.30买入招商蛇口16.470.611.061.3526.8415.5912.16买入华发股份13.260.610.861.1221.8915.4511.86买入泛海控股10.090.300.490.6425.9520.4615.74买入世联行8.110.350.320.3946.0625.2520.68未评级[Table_Invest]优于大势上次评级：优于大势[Table_PicQuote]历史收益率曲线-24%-16%-8%0%8%2015/112015/122016/12016/22016/32016/42016/52016/62016/72016/82016/92016/10房地产沪深300[Table_Trend]涨跌幅（%）1M3M12M绝对收益3.51%-0.14%-2.62%相对收益0.61%-1.72%5.41%行业数据成分股数量（只）137总市值（万亿）2.62流通市值（万亿）2.03市盈率（倍）17.34市净率（倍）2.43成分股总营收（万亿）0.89成分股总净利润（万亿）0.08成分股资产负债率（%）77.41[Table_Report]相关报告《房地产行业热点探索系列深度报告二：白银时代看变革，打造综合运营服务商》2016-08-12《房地产行业热点探索系列深度报告一：老无所养到老有所依，养老地产进入“新蓝海”》2016-08-01《华发股份（600325）：地产布局全国，互联网+待发力》2016-07-08《泛海控股（000046）：加速核心城市项目开发，将迎业绩增长》2016-09-28[Table_Author]证券分析师：王小勇执业证书编号：S0550515090001联系人：杨雨蕾执业证书编号：S0550116070022021-20361255yangyl@nesc.cn房地产开发/房地产发布时间：2016-11-27