北京甲级办公楼市场仲量联行研究部2020年第四季度2020年第四季度市场更新新增供应净吸纳量240,702平方米60,592平方米租金空置率￥342平方米/月15.4%•本季度两个新项目完工入市，部分未来供应推迟入市时间，一定程度上缓解了业主所受压力。但随着经济环境继续面临挑战，去化速度的放缓也持续向市场施压。•虽然市场压力继续抑制租赁需求，但连续下降的租金使得升级和搬迁需求在本季度凸显。在较为有利的市场环境中，本季度近60%的新租交易为升级搬迁类需求。•市场中蔓延的谨慎情绪驱使租金继续下降，租金已录得连续8个季度下跌。截止到2020年底，全市租金录得环比下降2.6%，同比下跌7.9%。•整体甲级空置率小幅上升至15.4%，新入市项目较低的预租率推升整体市场空置水平。此外，企业整合将会为市场释放更多的空间。*注：存量及有效租金基于建筑面积（平方米），包含免租期，增速为同质比较来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度22020年第四季度租金更新租金连续8个季度录得下跌奥林匹克326↓1.6%东二环路318↓ 0.7%中关村368↓ 0.4%金融街652↓ 1.0%丽泽137↓ 12.6%CBD359↓3.5%东长安街297↓2.3%望京235↓2.0%第三使馆区315↓2.8%本季度平均租金录得342环比下跌-2.6%同比下跌-7.9%*注：存量及有效租金基于建筑面积（平方米），为人民币/月/平方米，包含免租期，增速为环比同质比较来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度32020年第四季度空置更新全市空置率继续攀升，新入市项目推高市场空置率来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度本季度市场空置录得15.4%环比上升1.4百分点同比上升4.1百分点出租面积空置面积4望京CBD丽泽中关村金融街第三使馆区东长安街东二环路奥林匹克2.8%23.9%7.9%8.8%11.2%11.9%3.8%89.9%18.6%2020年第四季度北京甲级办公楼本季度市场压力存续，搬迁成为市场主要需求来源区域市场总存量(平方米)租金*(元/月/平方米)环比变化空置率环比变化全市CBD10,175,9002,590,900金融街1,794,300第三使馆区716,200东二环路896,300中关村739,900东长安街727,900望京963,600奥林匹克地区1,030,100342359652315318368297235326137↓ 2.6%↓ 3.5%↓ 1%↓ 2.8%↓ 0.7%↓ 0.4%↓ 2.3%↓ 2.0%↓ 1.6%15.4%18.6%↑ 1.4 百分点↑ 1.6 百分点3.8%↑ 0.2 百分点8.8%↓ 0.5 百分点11.9%↑ 11.3 百分点2.8%↑ 0.6 百分点11.2%↓ 0.1 百分点↓ 0.3 百分点↑ 1.4 百分点7.9%23.9%89.9%*注：存量及有效租金基于建筑面积（平方米），包含免租期，增速为同质比较来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度丽泽462,400↓ 12.6%-启皓中心2020年第四季度北京国际甲级办公楼超甲级办公楼表现优于其他项目，部分优质项目租金稳定指标区域市场数值环比变化同比变化总存量(平方米)空置率租金*(元/月/平方米)其他区域全市CBD全市CBD其他区域全市CBD其他区域1,538,6001,336,600202,000------17.7%19.2%8.3%429404596↓ 0.8 百分点↓ 2.6 百分点↓ 1.0 百分点↓ 3.5 百分点↑ 0.4 百分点↑ 3.5 百分点↓ 3.5%↓ 4.0%↓ 1.3%↓ 10.1%↓ 11.4%↓ 4.0%*注：存量及有效租金基于建筑面积（平方米），包含免租期，增速为同质比较来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度国贸大厦新增供给集中于CBD部分新增项目推迟入市时间，缓解业主压力供给量预测值*注：从2014年第四季度开始，预测方法有所改变，预测不再利用概率加权来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度21046115016802004006008001,0001,200建筑面积（千平方米）甲级办公楼竣工及新增供应量CBD其他区域甲级办公楼未来供应重点项目2021年大部分供给集中于丽泽区域，项目陆续完工将推动新兴区域持续发展丽泽CBD奥林匹克望京东二环*注：我们当前跟踪超过90个未来项目，本图仅显示甲级办公楼项目来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度Z12 泰康集团大厦Z2a阳光保险长城金融工程项目中华保险大厦北投科创大厦国盛中心颐提港二期A远洋锐中心丽泽平安幸福中心01002003004005006007008002021*2022*2023*2024*2025*建筑面积（千平方米）