行业报告 | 行业研究周报 房地产 1 月多地二手房新增挂牌量增价涨，一线城市住房信贷管理趋严 行业追踪（2021.1.25-2021.1.31）一手房：环比上升 4.59%，累计同比上升 64.06%本周跟踪 36 大城市一手房合计成交 4.23 万套，环比上升 4.59%，累计同比上升 64.06%，较前一周增加 39.42 个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别 5.66%、-2.94%、16.62%；累计同比增速分别为 125.62%、39.57%、72.08%，较上周分别增加 69.96、29.53、38.64 个百分点。一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-65.15%、58.96%、36.83%、-13.52%；累计同比分别为 42.61%、96.27%、263.47%、168.88%，较上周分别变动 56.4、66.47、111.12、55.37 个百分点。二手房：环比下降 8.49%，累计同比上升 57.09%本周跟踪的 11 个城市二手房成交合计 1.48 万套，环比下降 8.49%，累计同比上升 57.09%，较上周增加 43.52 个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-11.95%、-7.96%、23.22%；累计同比增速分别为 48.63%、61.99%、82.03%，较上周分别变动了 47.37、39.51、49.33 个百分点。库存：去化周期 23.8 周，环比下降 26.25%截止本次统计日，全国 14 大城市住宅可售套数合计 51.55 万套，去化周期 23.8 周，环比下降26.25%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-58.48%、1.15%、0.76%。投资建议：本周跟踪 36 大城市一手房合计成交 4.23 万套，环比上升 4.59%，累计同比上升 64.06%，较前一周增加 39.42 个百分点。本周跟踪的 11 个城市二手房成交合计 1.48 万套，环比下降 8.49%，累计同比上升 57.09%，较上周增加 43.52 个百分点。截止本次统计日，全国 14 大城市住宅可售套数合计 51.55 万套，去化周期 23.8 周，环比下降 26.25%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-58.48%、1.15%、0.76%。1 月多地二手房新增挂牌量增价涨。2021 年 1 月重点 18 城链家二手房新增挂牌房源量较 2020 年12 月增长 8.8%，结束自 2020 年 8 月以来的持续环比下降走势，1 月新增挂牌量超过 2020 年同期的 2 倍。贝壳数据显示，2021 年 1 月，在市场成交量增价涨的推动下，上海二手房业主挂牌积极性提高，新增挂牌量环比增长超 3 成。重庆、杭州、北京等城市新增挂牌量也明显增长。廊坊、大连、天津、青岛等北方城市二手房业主活跃度持续较低，新增挂牌量持续环比下降。业主端对于房源报价的预期更强，1 月重点 18 城市中，除南京新增挂牌均价环比微幅下降 0.4%外，其余城市均环比上涨。北京、上海、深圳接连出台房贷政策：严查个人信贷资金。近日，多地出台措施，加强个人住房信贷管理。在北京，北京银保监局近日表示，将严查个人信贷资金违规流入房地产市场，积极配合维护北京地区房地产市场平稳健康发展。上海银保监局近日也发布有关进一步加强个人住房信贷管理工作的通知，要求严格执行房地产贷款业务各项规制，严格落实差别化住房信贷政策，严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等要求。深圳市住房和建设局近日再发通知，要求严格审查购房人资格，核查收入证明、购房款来源、近一年及以上的银行流水单，劝退偿债收入比例不符合要求的购房人。购房者违规获取购房资格，将被停止使用深圳市“购房意向登记系统”以及合同网签系统三年。楼市因城施策。上海整顿租房市场：从源头上杜绝住房租赁机构滥用“租金贷”。为严控租金贷业务、坚决遏制“高进低出”“长收短付”行为，2 月 4 日，上海市住房和城乡建设管理委员会等十部门联合印发《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》规范租赁市场秩序。此次印发的《意见》对住房租赁服务收费、租金支付周期以及住房租赁经营机构等提出了明确要求，并要求住房租赁经营机构应在上海市注册的商业银行，开立全市唯一的资金监管账户，由监管银行对企业租金押金的收付实施监管。同时《意见》要求建立住房租赁企业资金风险预警机制，强化风险提示，坚决遏制“高进低出”和“长收短付”行为。我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策“会保持常态化。“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行， 降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科、保利、 金地、融创、龙湖、招商；2）优质成长：金科、中南、阳光、新城、华润、 旭辉、龙光；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、融创服务、新城悦、 永升生活、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明