证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）地产行业月报中央重申“房住不炒”，房企拿地延续收缩平安证券研究所地产团队核心摘要本月观点：11月中共中央在十四五规划建议中重申“房住不炒”定位，奠定“十四五”楼市主基调，同时“三道红线”下房企拿地力度延续下滑趋势，11月50强房企整体拿地销售金额比26%，较10月降0.8pct；融资偏紧叠加房企年底冲击销售目标，11月重点50城新房成交同比增23%；完成全年目标假设下，12月30家主流房企销售额同比增速仍达20.6%，销售表现仍然可期。投资方面，当前地产估值已降至近五年5%分位，主流房企估值、股息率均具吸引力，销售表现持续良好，市场风格趋于均衡背景下配置价值凸显，同时中长期地市趋稳情形下房企整体盈利能力亦有望企稳，看好主流房企估值修复，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业、经纪板块。政策：出台频率上升，多地加强预售与租赁监管。11月单月涉房类政策（含中央及地方）共26项，环比升37%；其中偏紧类18项，占比69%。中央层面坚持“房住不炒”、“市场平稳健康发展”，12月18日中央经济工作会议首次提出“解决好大城市住房突出问题”；地方层面在租赁市场乱象与防范烂尾楼风险下，多地加强预售环节与租赁市场监管，后续不排除其他城市跟进。资金：融资规模环比增加，行业监管维持偏紧。11月房企境内债、境外债、集合信托分别发行368亿元、49亿美元、764亿元，总规模环比增加38%，其中债券融资成本环比上行。近期郭主席发文指出坚决抑制房地产泡沫，预计行业融资仍将维持偏紧状态。楼市：新房销售维持良好，2021年全国或稳中趋降。11月重点50城新房月日均成交套数同比增23.0%，增速较10月升2.4pct，11月重点20城二手房月日均成交同比增4.9%，增速较10月升6.4pct。随着部分需求提前释放、热点城市调控效果显现，12月前19日新房成交同比增速放缓至6.8%。展望2021年，政策以稳为主基调下楼市难现断崖式下跌，预计全国销售面积同比微降2.8%。地市：溢价率回升或结构性因素，整体料继续趋稳。11月百城土地供应建面、成交建面分别环比升81.8%、降30.4%；成交溢价率15.2%，环比升5.6pct，或主要因聚焦优质地块与核心城市导致反弹。后续销售放缓、融资环境维持偏紧下地市料继续趋稳。房企：拿地力度延续下滑趋势，销售表现仍可期待。11月50强房企整体拿地销售金额比26%，较10月降0.8pct，其中红橙黄绿四档拿地力度递增。30家主流房企1-11月整体销售额同比增12.8%，目标完成率89.8%，考虑全年目标，12月增速需不低于20.6%。板块表现：11月申万地产板块涨6.1%，跑赢沪深300，但12月明显回调。截至12月20日板块PE(TTM)8.7倍，处近五年5%分位。风险提示：1）三四线楼市下行风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。政策：出台频率上升，“房住不炒”基调延续11月涉房调控政策出台频率上升，类型以偏紧为主。据不完全统计，11月涉房类政策（含中央及地方）共26项，环比增37%；其中偏紧类18项，占比69%，偏松类4项，占比15%。中央层面延续“房住不炒”、“市场平稳健康发展”。11月3日中共中央在十四五规划建议中重申“房住不炒”定位，奠定“十四五”楼市调控主基调；12月3日住建部座谈会提出“时刻绷紧房地产市场调控这根弦”；12月11日中央政治局会议提出“促进房地产市场平稳健康发展”；12月18日中央经济工作会议首提“解决好大城市住房突出问题”。