证券研究报告 / 行业深度报告 房地产经纪系列深度报告一：市场变局与突围之道 报告摘要：住房交易市场前景：空间存在潜力，结构面临转向。新房住宅销售市场规模巨大，而城镇人口增速放缓，城镇化率进程减缓，未来空间受限；存量房销售市场基于存量房总价值提升而流通率维持稳定，以及存量房在重点城市占据主导的情况，预计将会持续增长；住房租赁市场则以相同的逻辑，预计会维持增长。整体住房交易市场来看，未来住房交易市场空间存在潜力，而结构开始转向存量房为主导。渠道竞争格局：混业化渠道之争产生。住房交易市场环境发生转变，销售渠道的需求也产生变化，开发商拓展自有渠道，一手代理公司进行二手经纪业务赋能，二手经纪公司走向一二手联动和线上化，电商平台布局线上端口，传统业务边界被打破，混业化渠道之争展开。线下突围之道：市场变局推动优势转换。新房与存量房的渠道逻辑存在区别，新房渠道是房客源直连的卖方市场，而存量房渠道是由经纪人寻找并撮合的均衡市场。然而，新房去化难度增加以及融资政策收紧带来的资金链压力，导致新房渠道逻辑发生转换，对渠道获客能力的需求增强；新房和存量房的优势此消彼长，二者的需求市场开始趋同，买方选择面扩大，需要渠道的交易转换效率需求增长；经纪公司在获客渠道布局、交易转换效率以及基础设施三个层面的优势布局，使其在线下渠道之争中占据优势。线上突围之道：线上线下闭环引导模式突围。线上平台在房产交易的重要性逐渐显现，经纪公司衍生平台、“直买直卖”平台与信息端口平台三种模式开始了线上平台之争；房产交易平台因其交易流程长而频次低的特点，存在痛点：交易转换和用户留存。针对这样的痛点，经纪公司衍生平台通过线上线下联动增加房源导流、真房源确保客源转换、经纪人强管控促成交易、数据资源沉淀进一步拓展房源的方式，全环节优势布局构建模式闭环，完成了平台化痛点的解决。相关标的-贝壳：优势布局基础上的进一步平台整合。贝壳为国内领先的房地产经纪公司，由线下“链家”、线上“贝壳”两部分组成；在新房市场和存量房市场同时拥有领先的交易额和高市占率；“楼盘字典”数据库为平台吸引经纪商加盟奠定基础；ACN 经纪人合作模式，通过分割交易流程，进一步解决房产交易平台的流程长、频次低的问题。风险提示：佣金率高导致飞单增多；新房政策调控的负面影响重点公司主要财务数据 重点公司 万科 A保利地产金科股份荣盛发展蓝光发展旭辉控股 请务必阅读正文后的声明及说明