1 月销售开门红；深圳发布二手房参考价机制 行业点评 房地产： ①2021 年 1 月百强房企销售额亮眼。根据克而瑞，1 月百强房企实现销售金额 9863 亿元， 环比-43%， 同比+71%。1 月高增长来源于去年疫情影响下的基数低，预计 2021 年上半年将延续较好的销售势头。但受制三条红线、贷款集中度管理、以及各地的调控政策约束，下半年的增长或面临压力。②深圳建立二手住房成交参考价格发布机制，预计未来房价上涨趋缓。该机制是为了促进二手住房市场信息透明，引导市场理性交易和引导商业银行合理发放二手住房贷款。我们认为 1）通知中并未提到参考价格的具体使用范围，我们预计或通过银行评估价参照官方参考价格、中介平台发布房源价格时使用参考价等方式影响按揭贷款及交易价格。2）机制生效后将有利于稳定二手房市场价格，房价上涨的传导受到干预后，预计未来将呈现平稳上涨趋势。 非房：①写字楼：高力国际预计，2020 年全国甲写整体新增供应量达到360 万平方米，较去年同期仅减少 21 万平方米，全年净吸纳量接近 130 万平方米，预计 2021 年主要市场供应量将接近 780 万平方米，迎来供应高峰。在市场整体供过于求的情况下，我们认为存在两个趋势：1）核心城市也将出现结构分化，核心地段的资产更受青睐；2）以价换量将成为未来两年主题。②长租公寓：2 月 1 日起，深圳、北京、上海相继发文整顿租赁住房市场秩序，均明确提出对租金贷的“约束”。本轮政策出台遵循 12 月中央经济工作会议精神，我们认为，未来租金涨幅预期下降背景下，叠加杠杆被限制，以及更严厉的资金监管政策，“二房东”模式愈发艰难。长租企业的拿房意愿将下降，行业增长放缓。③精装修：2020 年，住宅精装新开盘项目数量 325.5 万套，同比-0.1%。12 月开盘项目规模 31.6 万套，同比增长18.5%。结构上来看，武汉等受疫情影响较严重的城市同比下滑较大。我们认为，精装渗透率仍然是长期趋势，未来二线和三四线仍有较大空间。 投资建议 当前行业结算利润率下行已充分体现在股价中，同时热点城市的调控对开发商的量价模型影响有限。预计 2021 年往后销售利润率将企稳回升，基本面改善。房地产贷款集中度管理政策以及三条红线规则等，本质上是对行业的供给侧改革，整体有利于头部资债指标优秀的房企。头部房企地位稳固，仍可兼顾规模，具备溢价性。目前房地产股票估值处于历史低位，基本面处于恢复阶段，我们认为 2021 年是板块长期估值提升的起点。房地产重点推荐万科 A、保利地产、招商蛇口、建发国际等公司；非房重点推荐复兴旅游文化、华润万象生活、中天精装。 风险提示 房地产调控超预期收紧；销售毛利率恢复低于预期