核心观点：政策环境综述：促进房地产市场平稳健康发展，因城施策有紧有松。中共中央政治局分析研究2021年经济工作表示要促进房地产市场平稳健康发展，央行、银保监会继续监管房地产市场风险。台州、丽水限价限售，西安上调二套首付比至70%，宁波投靠限购且二次贷款首付比提至60%，成都热点楼盘仅向无房居民及棚改货币化安置户销售。内江、自贡、哈尔滨、赣州大余、文山、福建平潭等地支持住房消费。成交市场综述：成交维持稳定增速，景气度指标略有下行。根据统计局数据，11月全国商品房销售面积同比增长12.0%，1-11月累计同比上升1.30%，价格方面，11月全国商品房销售均价同比增长5.9%，70大中城市新房、二手房环比增长0.1%，价格总体维持稳定。推盘方面，11月26城市商品房环比增长27.7%，同比增长5.0%，在推盘放量的情况下去化周期、批售比有所上行，当前市场需求端仍维持一定成交热情，但受推盘放量、库存累积影响整体景气度略有下降。土地市场综述：出让规模环比回落，批售比创年内新高。根据中指院统计数据，11月300城市宅地成交建面环比下降11%，同比增长1%，出让金环比下降7%，同比增长16%，累计来看1-11月300城市宅地成交建面同比增长7.0%，出让金同比增长18.3%。景气度方面，11月300城宅地供销比上行至1.41，创年内新高，溢价率回升1.8pct至17.7%，但溢价率提升是以成交量的收缩为前提，市场热度处于持续下行通道，但距离真实趋冷仍有一段距离。开发投资综述：单月投资增速略有回落，开竣工维持同比正增长。根据统计局数据，1-11月全国房屋新开工、竣工面积累计同比分别下降2.0%、7.3%，单月同比增长带累计降幅均持续收窄。投资方面，1-11月全国房地产开发投资同比增长6.8%，其中11月单月投资同比增长10.9%，增速环比小幅回落，但仍处于相对较高水平，房企拿地、开工、投资意愿仍维持相对稳定水平，但更长维度来看，面临降档压力的房企未来或对投资、开工有所控制。资金环境综述：房企融资维持通畅，按揭利率仍处低位。根据统计局数据，20年11月房地产企业到位资金同比增长17.2%，其中国内贷款（开发贷）同比增长8.9%，自筹资金同比增长20.1%，从截止11月数据来看，房企融资仍相对顺畅。按揭利率方面，根据融360数据，20年11月全国首套房贷款平均利率为5.24%，环比10月持平，二套房贷款平均利率5.54%，环比下降1bp，按揭利率维持低位。