快速下行。按揭贷款额度不足，二手房市场变冷导致改善需求链条几乎断裂，消费者担心部分房企很难如期交付。对房价的下降预期反过来成为了需求乏力的推动因素，销售下行开始进入自强化进程。 地结构中地方国企占比已经接近 50%，表明市场快速变冷。历史上追求大而不倒、亏钱也要拿地的行为不再出现，土地出让规则的变化，是土地市场降温的长期因素。信用风险出现，企业普遍追求现金为王，房价下跌威胁导致预期拿地收益率大幅下降，是导致土地市场降温的短期因素。土地市场也出现预期自我实现的螺旋下行苗头。 信用风险密切相关，如果要避免系统性风险，以下外部变化可能出现：包括一些劣币的出清；政策托底避免底层资产大幅缩水；强化政策协同和提高企业透明度。 舆论引导先行，地方的需求支持为后继。市场正在下行通道中，且可能加速，无论采取何种方式托底，我们相信政策发力的速度将比较快。 2021 年也不例外。但是，2021 年又区别于过去任何一次周期，即未来房地产的价量弹性更弱了。在信用风险暴露预期不断增强的阶段(这一阶段即将接近尾声)，我们推荐低估值、高信用的地产公司，尤其是保利发展、华润置地、龙湖集团、金地集团、万科 A、招商蛇口等。在信用风险扩散预期化解后（这一阶段即将到来），我们推荐基本面不受周期影响，股东问题厘清的物业管理公司，包括华润万象生活、碧桂园服务、保利物业、金科服务、旭辉永升服务、世茂服务等。在地产基本面恢复预期时（还需要较长的时间），我们认为产业链公司更具备投资机会。