行业动态报告●房地产 1 月销售表现强劲，关注房企未来业绩表现 核心观点： 1 月市场销售在低基数下表现强劲。从我们跟踪的重点城市高频数据 来看，37 城 2021 年 1 月新房销量同比增速为 64.2%，1 月市场销量表 现强劲主要系去年在疫情的影响下基数较低，叠加房企仍保持一个高 的推盘量，市场供需仍较旺。我们认为在房地产贷款集中度管理制度 下，银行按揭贷款额紧张使购房需求承压，叠加部分热点城市的政策 调控，未来销售或受到压力。但考虑到去年一季度基数较低，21 年销 售增速大概率前高后低。分一二三线城市来看， 1 月单月一、二、三 线成交量同比分别为 115.6%/49.7%/53.3%，一线销售较去年同期翻倍， 二、三线也实现了高增长。部分热点城市近日出台了调控政策来抑制 房价的非理性上涨，未来一、二线房地产市场大概率平稳发展，三四 线城市的市场由于就地过年的政策鼓励下，返乡置业或将受到一定影 响。 去化周期处于下行通道，一线城市去化效果最佳。截至 2021 年 1 月，从我们重点跟踪的 15 城的去化周期为 9.8 个月，较上月减少 0.2 个月，在持续的高销售下，去化周期处于下行通道。分线来看，一二 三线城市去化周期分别为 6.1、9.4、16.2 个月，分别较上月-0.7、+0.4、 -0.1 个月，一、三线城市的去化周期自 20 年下半年起一直处于下行通 道，二线城市则微幅上升。 2020 年业绩预告：成长类房企业绩预计高增长。截至 2021 年 2 月 4 日，共有 65 家地产公司披露业绩快报或者业绩预告。其中，业绩预增 的公司有 22 家，包括金科股份、阳光城、南山控股、张江高科、阳光 股份、中南建设、鲁商发展、滨江集团、招商积余、特发服务、阳光 城、保利地产等，主流房企业绩增长稳定，其中中南建设、滨江集团、 阳光城预计实现 30%以上的高增长。 LPR 连续 9 期持平，估值处于历史低位。1 月 20 日，全国银行间同 业拆借中心公布，1 年期 LPR 为 3.85%，5 年期以上 LPR 为 4.65%，连 续 9 期持平。12 月我国首套房贷利率为 5.22%，较上月下降 1BP。截至 2021 年 2 月 4 日，房地产行业 PE(TTM)为 7.5X，低于 1 年移动均值 8.6X， 低于 3 年移动均值 9.8X，房地产行业 PB（整体法）为 1.1X，市盈率和 市净率仍处于 10 以来的底部区域，未来修复空间较大。 投资建议：当前行业估值处于历史低位，公募基金配置比例持续走低， 房地产长效机制逐步成形，从居民端、房企以及银行三个维度对房地 产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块价值重估。预计 2021 年政 策面保持稳定，供给侧改革不断深化，利好注重内部运营与具备融资 优势、财务稳健的企业。我们看好当前住宅开发行业、物业管理行业 以及经纪服务行业三个细分领域头部企业投资机会。建议关注低估值、 高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科 A、保利地产、金地集团；销 售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设； A 股物业行业龙头公司招商积余；经纪服务行业标的我爱我家。 风险提示：行业面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的 风险，政策调控不确定性的风险。 www.chinastock.com.cn 证券研究报告