行业点评 房地产：①就地过年带动一二线城市成交量。根据 wind 数据，2021 年春节过年期间（2 月 11 日-2 月 17 日），42 城商品房成交面积 33.1 万平，相比2019 年同期（2 月 4 日-2-10 日）+8.2%，其中：一线城市商品房成交面积1.54 万米，相比 2019 年同期+161%；二线城市（剔除南宁市、厦门市）商品房成交面积 6.3 万米，相比 2019 年同期+207%。热点城市成交热度高于往期，一方面受益于滞留工作地过年的人数增多；另一方面，部分城市如深圳、广州也可能受到房贷监管趋严，额度收紧的预期影响，出现提前抢购的现象。②库存方面，根据 wind 数据，本周（2 月 12 日-2 月 19 日）12 城商品成交库存面积 17359 万平方米，较 2019 年同比增长 20%，库存依旧在较高水平，去化周期 14.8 月，同比增加 0.6 个月，预计后续有一定去库存压力。 非房：华润：春节期间（2 月 11 日-2 月 17 日），公司管理的 63 个在营项目（万象城、万象汇等）录得零售额 26.5 亿元，客流 1591 万人次，车流 173万辆，万象生活顾客服务平台“一点万象”累计会员数达 1410 万，春节期间新增会员 14 万；日均活跃人数达 60 万，同比 2020 年提升 75%；线上售卖总金额近 2000 万元，同比去年大幅提升 619%。我们认为，①从市场情况看，春节期间公司零售额等数据亮眼一定程度上受到就地过年政策影响，一二线城市驻留人口增加带来的购物中心零售额提升。②此外，以万象城为例的高端购物中心数据表现优秀，既是疫情期间高端消费回流的表现，也是我国收入分化，中高端收入人群购买力不断提升的体现。③从资产层面看，华润置地的资产优质，核心的地段、高规格的设计和建筑等使其较普通商场而言可形成壁垒，长期增值空间大。④从业务层面看，华润万象生活作为运营管理平台，运营服务能力卓越，其管理的万象城和万象汇项目经营表现优秀。未来公司可以通过管理输出、承租经营、商管公司收并购等各种方式向外扩张。考虑到市场对高品质服务商的渴求以及近期市场对公司轻资产输出计划的报道，我们认为公司商业板块的外拓空间大。 投资建议 当前行业结算利润率下行已充分体现在股价中，同时热点城市的调控对开发商的量价模型影响有限。预计 2021 年往后销售利润率将企稳回升，基本面改善。房地产贷款集中度管理政策以及三条红线规则等，本质上是对行业的供给侧改革，整体有利于头部资债指标优秀的房企。头部房企地位稳固，仍可兼顾规模，具备溢价性。目前房地产股票估值处于历史低位，基本面处于恢复阶段，我们认为 2021 年是板块长期估值提升的起点。房地产重点推荐万科 A、保利地产；非房重点推荐复星旅游文化、华润万象生活、中天精装。 风险提示 房地产调控超预期收紧；销售毛利率恢复低于预期