房地产行业 2020 年报前瞻暨 3 月投资策 略 行业投资策略 精选品种，择优布局 2020 年业绩预览及 2021 年业绩前瞻截至 2 月 24 日，在房地产板块已发布 2020 年业绩预告、快报的 65 家公司中，净利润预增、扭亏及略增公司为 20 家，占已发布业绩预告、快报公司约 31%。按 2020 年三季度末预收款/2019 年营业收入观察，房地产板块 2020 年三季度末的预收款总额是 2019 年结算收入的 1.4 倍，仍处于历史较高水平。房企业绩锁定性佳，源于销售持续增长，根据克而瑞数据及部分已披露销售公司的公告，2020 全年，TOP3、TOP5、TOP10、TOP20 房企累计销售额分别同比上升 9.1%、7.4%、8.4%、10.4%。展望 2021 年，即使按最极端情景假设，2020 年 4 季度无销售回款入账，2020 年 3 季度末的预收款在覆盖 2020 年营业收入增长之后，剩余部分仍能锁定 2021 年预期营业收入的 63%。事实上对于主流地产而言，2020年四季度销售速度并没有停滞，龙头房企业绩仍有较强确定性，我们重点关注的优势房企 2020、2021 年净利将大概率实现稳定增长。 行业：淡季销售不冷，土地溢价保持高位，融资表现平稳2021 年 1 月，30 大中城市销售同比增长 68%，其中一、二、三线城市商品房成交面积分别同比增长 134%、46%、58%；百城住宅类土地成交溢价率保持阶段性高位，100 大中城市成交土地溢价率为 18.4%，较前一个月上升 6.5 个百分点；其中一线城市、二线城市、三线城市成交土地溢价率分别为 7.7%、14.8%、31.5%，较前一个月分别上升 2.2、5.3、13.9 个百分点；房企融资端整体表现平稳，房企内债发行总规模 759 亿元，同比增长 108%，环比增长 54%；房企外债发行总规模 121 亿元，同比下降 32%，环比增长 348%。 板块：估值仍处历史最低水平自上期策略（2021 年 1 月 29 日）发布至今，房地产板块涨 3.5%，跑赢沪深 300 达 0.4 个百分点，在 28 个行业中排第 13 名。根据 Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块动态 PE 为 5.1 倍，比 2019 年 1 月 3 日的底部估值水平（6.2 倍动态 PE）低 17.9%，仍处历史最低水平。 投资建议：精选品种，择优布局目前行业短周期景气度仍处高位，同时地产板块估值仍处历史底部，悲观预期尽显。我们建议投资者精选品种、择优布局，优选极具配置价值的低估值 A 股龙头及与行业景气度的相关性更强、确定性和弹性更佳的优质内房股。3 月组合推荐保利地产（央企龙头，估值较低）、阳光城（杠杆驱动走向效率驱动）、龙湖集团（销售、业绩稳增，财务状况优）、佳兆业集团（销售高增，大湾区旧改优势显著）、碧桂园服务（物管龙头，业绩确定性高）。 风险提示基本面下行超出市场预期，政策基调再现收紧。 重点公司盈利预测及投资评级公司代码06098600048 保利地产 买入000671 阳光城0163800960资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测