:政策调控逐步见顶，“因城施策”继续主导市场。去年底至今，根据我们的跟踪，共计33个城市出台40多次政策，涉及到落户及人才政策、公积金购房放宽调整、房贷利率下调等多个方面。各地方城市层面的政策边际宽松仍在持续，对地产板块估值修复构成支撑。城镇化进程加速，落户制度放松。国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，文件提出了取消中型城市落户限制、放开放宽大中型城市落户条件等措施。其中涉及到的主要是一二线以及强三线城市，人口的聚集将带来相关城市房地产市场的需求增加，同时伴随着一二线城市景气度回升，长期来看预计未来房地产市场交易量将逐步增加，并推动房价回升。3月份行业基本面呈现复苏态势，但下行格局未见明显拐点。3月的楼市小阳春带动市场回暖，一方面受因城施策的政策影响，北京、深圳、天津等多个城市频繁出台人才政策、调整公积金及贷款利率，政策松动带动销售回暖；另一方面一二线与三四线城市分化加剧，三四线受前期需求严重透支的影响，销售回调压力依旧存在，我们认为本轮销售回暖的可持续性值得关注。18年地产公司业绩总结：截止目前，我们所覆盖的A股上市公司中一共有16家发布了年报。2018年总体盈利增长33.3%，营收增长19.6%，略超预期；利润率显著提升，并处于2015年以来的最高水平；杠杆水平总体可控。受到2018年销售规模高增的推动，样本公司平均预售账款同比增长45%，覆盖地产结算收入的1.2倍，提升明显并处在历史高位。政治局会议重提“房住不炒”。会议重提房住不炒对地产板块有一定的情绪上的冲击，在楼市小阳春背景下政策边际宽松预期有所弱化，但同时会议也强调了落实好一城一策，我们认为对于部分房价上涨压力大的城市，会从严落实各项调控政策和措施；对于去库存任务重的城市要减少或暂停住宅用地供应，同时出台政策提振需求端。投资建议：集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望在2019年中期企稳回暖，对冲三四线市场下跌风险。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048）、新城控股（601155）。重点公司盈利预测与估值（股价为2019年4月19日）证券代码证券简称月涨幅(%)市盈率PE(TTM)市值(亿元)核心组合000002.SZ万科A2.4710.53,495.8601155.SH新城控股-7.938.9938.1600048.SH保利地产-0.288.91,689.1风险提示房价大幅下跌及棚改货币化不及预期风险。分析师潘玮房地产行业分析师：（8610）66568212：panwei@chinastock.com.cn执业证书编号：S0130511070002特别鸣谢王秋蘅：（8610）83574699：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn相对沪深300表现图-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%沪深300房地产(中信)资料来源：中国银河证券研究院核心组合表现图-10%0%10%20%30%40%50%60%18-1219-0119-0119-0219-0219-0319-0319-04核心组合收益率房地产指数收益率沪深300收益率资料来源：中国银河证券研究院相关研究【银河地产潘玮】房地产3月行业动态报告：长效机制提速，中速高质发展可期-2019.3.26【银河地产潘玮】房地产：需求向好，供给稳定，静待政策结构化宽松.PPT-2018.12.2920471917/36139/2019042314:10