中国房地产行业是“行业生命周期+政策指引”共同作同的结果。一方面，随着国民收入水平的提高以及城市化与工业化二者进程的不匹配，长期积压的社会需求为房地产行业的快速发展提供了契机；另一方面，中国的整体经济增长具有明显的投资驱动型特征，房地产行业由于具有产业链长和产业面宽的特征，长期成为带动国民经济增长的支柱产业，但在此过程中，房地产偏离了发展的正常路径，在一定程度上存有“泡沫化”的事实。未来的房地产行业难以持续过去的“繁华”，增长拐点已至，成长性步入稳定期。经过10多年的快速发展，中国房地产行业的社会需求已经得到了较为充分的释放，而伴随着中国整体经济的转型及升级，经济增长模式将逐步由投资驱动向消费驱动转变。在此背景下，我们基于房地产行业发展所需的宏观环境和影响因素，认为中国的房地产行业将难以持续过去的快速增长，而进入中速且稳定的发展时期。具有“房地产+X”特征的房企在未来仍存有较大的发展空间。考察未来中国房地产行业的发展前景，我们认为虽然过去的“繁华”已难重现，但在新型城镇化、区域一体化以及新兴产业发展的推动下，以产业地产、文化旅游地产、医疗养老地产等为代表的新型地产模式将迎来发展机遇期，从而那些具有“房地产+X”特征的上市房企（如“房地产+产业联盟”、“房地产+文化旅游”等）将存在大量机会。投资建议：结合中国房地产行业的成长阶段以及对政策指引的预期，我们重点关注那些自身业务与新型城镇化、区域一体化以及新兴产业发展具有相容性、契合性、甚至叠加性的标的。具体而言，我们推荐投资者关注具有“房地产+X”特征的企业，如华夏幸福（600340）、格力地产（600185）、世茂股份（600823）等。