投资要点：票证是由国家定量分配的换取物品的凭证。票证是国家定量分配给个人的而不是通过市场化的手段进行的资源配臵。我国从1955年开始实行粮票，对城市居民定量分配粮食。随后又出现日用品票证，高峰期凭票供应商品多达156种。票证时代的结束源于改革开放后物资丰富。从1979年开始到1986年中国不断推行农业制度改革。农村制度由原来人民公社集体管理的生产大队模式，转变为以农户为单位实行农民自我管理和生产、分配及经营的制度，调动了农民生产积极性，促进生产力提高。1993年国家宪法修改，将计划经济的规定修改为“社会主义市场经济”，并取消粮票使用。此外中国还建立了现代企业制度，加大了日常用品的生产，相关票证也陆续消逝。票证时代所带来的启示：1）票证是物资短缺的象征和产物。票证经济不仅在中国出现过，在苏联和美国物资短缺的时候也出现过。票证经济对粮食和商品进行统一定量分配，在一定程度上保障了居民对生活必需品的基本需求，保障城市居民基本平均分配短缺资源。2）票证的地域性分化导致人口流动受限制。一方面票证只是针对城镇居民；另一方面地方票证不能跨地方使用。这使得农村人口不能流入城市，因为农民离开土地就不能生存。3）提高供应是结束票证时代的方法之一。中国粮食和商品供应逐渐丰富，物资短缺的问题逐步得到改善。过去很多凭票限量供应的商品开始敞开销售。房票和票证类似，都是定量分配购买资格。16年10月国家重新开启限购政策后，其实质是将受调控的重点城市中个人购房资格作为可以分配的资源进行定量分配。定量分配通常出现在供需不平衡，为了保障居民的基本生活而出现的，房票和粮票的出现均为相关行业的供应不及需求。地方房票种类繁多而且不能跨区域使用。这和目前房地产因城施策的情况类似。房票和粮票的使用都存在地域差异化的特征。如何解决当前房票问题：1）构建多层次供给体系，形成“人人有房住，不等于人人有房产”的新消费观。确保“低端有保障，中端有市场，高端有约束”。2）发展长租公寓增加住房供应。住房供应并非全来源于新房成交，也可以来源于租赁。目前我国长租领域刚刚起步，一线城市存量房市场规模和房屋流通率具备发展规模化租赁市场的条件。我们初步估算，租赁市场的租金规模可达1万亿元，附加服务可达300-400亿元。运营模式上，集中式长租公寓在成本控制方面比分布式更优（相关企业可参考万科泊寓和世联行红璞）。在企业市场化的运作下，通过发展长租公寓增加住房供应，满足住房需求，或可成为调节目前房地产供需不平衡的问题，结束房票时代。3）需要立法保障租赁人权益，奠定发展租赁市场的基石。租赁市场发展需要立法给予承租人法律上支持，保障承租人在租赁期间的居住权益，平衡购和租的天平，在立法上支持“人人有住房不等于人人有房产”的新消费观念。2016年6月国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。意见首次提及保障承租人权益问题，且支持并计划通过减免和抵扣税费的方式鼓励企业发展租赁。意见奠定了租赁市场的发展基石。风险提示：行业宏观基本面下行。