1，中国企业一直以杠杆的较快拉升来驱动经济增长，M2是企业净资产扩张增速的较好代理变量。2，与美国非金融企业比较：美国非金融企业资产负债率整体低于中国企业，差异主要源于国别差异，包括政策、金融市场结构和企业融资方式的差异。3，金融危机后（2008-2015），其他行业杠杆率增速普遍放缓，房地产业却快速攀升。需求萎缩，货币政策宽松环境下，房地产等对货币政策较敏感的行业率先受益，资金普遍流入房地产行业，造就了房地产“一枝独秀“的局面。4，权重资产分析：房地产行业的存货占行业资产的比例远高于其他行业。2002-2011年主要源于房地产投资、土地购置面积、在建和完工面积、土地价格和住宅价格增速均保持在较高水平；2012-2015年主要源于土地价格的高增长。5，资产/GDP：房地产行业的资产/GDP持续快速攀升，主要源于存货堆积，即建设规模快速扩张和土地价格快速上升。主要受城市化进程、存量城市居民改善需求和投机需求，以及土地资源稀缺性、供给垄断等多重因素影响。6，2016年房地产行业主要财务指标好转：楼市的繁荣带来房企收入和利润增速显著上升，销售净利率反弹，资产周转率回升，杠杆率从高位回落，房地产ROE结束两年下滑开始上升。7，2017年房地产展望：今年三线城市将成为投资增速最大的扰动项。2015-2016年销售回款和个人按揭保障房地产企业投资资金来源充沛；三线楼市政策维持宽松；三线楼市需求主要源于刚需和改善性需求；预计2017年房地产投资增速在3%-3.5%之间。另外，房屋销售面积增速大约领先房地产投资增速6-12个月，三线楼市尤其是重点布局三线城市的房企的销售情况可作为高频跟踪对象。证券研究报告