：“轨道交通+物业”模式方兴未艾，蓄势待发。（1）典型形态：TOD模式，具有“土地混合开发、建设密度高、空间设计宜人、公交可触达性”四个特征。（2）驱动因素：土地资源的稀缺性和政府过大的财政压力。（3）开发模式：政府背景地铁公司主导的PPP模式，分为自主开发、开发商代开发、BT、协议合作开发和法人型等类型。香港、日本和美国的“轨道交通+物业”模式值得借鉴。香港以港铁公司统筹地产商联合建设，物业开发贡献利润达到60%，使港铁公司不依赖公共支出实现长足发展；日本铁道公司是轨交物业建设的实施主体，包括娱乐、地产、百货公司的混业经营已成行业通行模式；美国以轨交物业的修建革除城市无边界低密度的扩张，进行了紧凑型城市空间重构，是TOD模式的典型应用。轨道交通发展空间巨大，保守估计未来5年内新增轨道交通能够为10.8亿平米的上盖物业带来价值提升。“十三五”期间轨道交通建设迎来高峰期，按照发改委已批复的40个城市轨道交通建设规划，2020年总里程有望达到8500公里，对应总投资1.75万亿元，投资机会巨大。城镇化的逐步推进使得核心城市进入“远郊区”和“卫星城”开发阶段，城市轨道交通（包括轻轨和地铁）成为开发连接的主线，进入开发的黄金时代。新增轨道交通将极大的增加上盖物业价值，经测算未来5年新增轨道交通能够带来价值提升的上盖物业（包括存量和增量）建筑面积达10.8亿平米，蕴含着万亿级别的投资机会。万科引入深铁，发行股份收购三项目。万科公告对价456.13亿元以每股15.88元发行28亿股份收购深铁前海及安托山三项目。若方案通过深铁拥有20.56%股份成为第一大股东。交易资产位于核心区域，价格显著低于公开市场拿地，利于后续利润率的提升和业绩增长，初期预计EPS摊薄20%。此次项目不仅仅是优质资产注入，万科受益于股东结构的优化，抢占了“轨道+物业”发展模式的制高点。维持行业增持，万科受益于拿地渠道拓宽及深圳区域布局提升。看好未来轨道+物业的开发模式，万科作为先行者，若方案通过，将显著受益于：（1）加大深圳区域布局，提升未来增长和利润率；（2）强强联合，加速转型城市配套服务商；（3）多方合作推动异地扩张，突破土地资源瓶颈。[Table_Invest]评级：增持上次评级：增持[Table_subIndustry]细分行业评级房地产开发增持房地产经营增持[Table_Report]相关报告房地产：《端午销量下滑，观望情绪加剧》2016.06.12房地产：《地王盛宴正酣，租赁好戏待启》2016.06.05房地产：《短期热点调控趋紧，长期去化方向不变》2016.05.29房地产：《云开月明，守正出奇》2016.05.23房地产：《地王频出，集中度快速提升》2016.05.22行业专题研究房地产股票研究证券研究报告