核心观点：行业政策：上海、深圳等热点城市出台调控政策本月上海、深圳等多个热点城市相继出台调控政策，政策着力点在于从严执行限购政策实现需求层面上的强调控，以及供给层面上的多层次增加供应，有助于给市场降温，促进市场回归理性。于此同时，高库存城市则继续出台政策支持住房消费，其中财政补贴、交易税费减免、支持农民工购房等依旧是主要抓手。信贷政策：信贷政策总体宽松，但热点城市出现收紧迹象本月首付新政在非限购城市继续铺开落地，但部分热点二线城市维持原有信贷政策不变，一线城市甚至出现信贷收紧现象，其中上海实施差别化信贷政策，二套房普通住宅首付比例提升至50%，二套房非普住宅首付比例则提升至70%，而深圳则实行“认贷又认房”政策，并将二套房首付比例上调至4成。此外，地方政府继出台公积金宽松调整政策，其中调整范围涉及首付比例、最高贷款额度及年限、存缴范围、公积金使用门槛等多个方面，但值得注意的是，本月武汉则下调了公积金最高贷款额度，各地公积金政策也出现分化现象。长效机制：营改增细则全面落地，对行业影响中性偏乐观长效调节机制方面，本月营改增细则全面落地，其中房地产行业增值税税率确定为11%，针对房地产企业开发销售情形，细则指出，以取得的全部价款和价外费用，扣除土地出让金后的余额为销售额。在实际营改增过程中，涉及大量的管理变更，并且对于房企而言，核心在于如何获取进项凭证，但总体而言，我们认为对于房企而言，营改增影响中性偏乐观。政策效果：全国商品房单月销售面积创历年同期新高2016年1-3月份，全国商品房销售面积2.43亿平米，同比增长33.1%，增幅较1-2月份提高4.9个百分点，其中，住宅销售面积2.18亿平米，同比增长35.6%，增幅较1-2月份提高5.2个百分点。单月数据来看，3月份商品房以及住宅销售面积同比分别增长37.7%和40.3%，单月销售面积均创历年同期新高，尤其是一线以及重点二线城市量价齐升显著。展望未来，我们需要强调的是，政策局部收紧并不改变总体政策宽松方向，在三四线城市库存依旧高企的背景下，去库存将依旧是政策主基调。但同时，“分类指导，因城施政”将进一步凸显，不排除其他热点城市继续出台调控政策的可能。成交层面上，随着前期需求的集中释放，叠加热点城市调控政策的降温作用，预计未来成交热度将逐步回落。