核心观点：我国营改增历程我国营改增历程开始于2010年，而2012年上海进行相关试点工作，标志着营改增正式进入实施阶段。截止目前营改增已经在交通运输业、部分现代服务业、铁路运输业、邮政服务业、电信业陆续展开试点。按照改革计划，2015年下半年要完成生活服务业、建筑业、不动产和金融保险业等行业营改增，其中预计不动产有偿转让、建筑业改征11%税率的增值税。营改增对已试点行业的影响从已试点行业情况来看，总体营改增减税效果明显：根据国家税务总局税务报告数据，2015年上半年，营改增减税1102亿元，其中试点纳税人直接减税600亿元，原增值税一般纳税人因增加抵扣减税502亿元。营改增对房地产企业的影响我们建立模型测算了营改增对房企的经营业绩的影响，按照土地成本是否可以抵扣，将测算分成两大类，同时在每个大类下，又按照房企是否将建筑安装打包给上游建筑商以及上游建筑商是否将税负转嫁给房企拆分成3三种情况，针对6小类情况分别建立模型进行测算，测算结论如下：（1）如果土地成本不可抵扣，则会使得房企利润下滑，并且毛利率越低、土地成本占比越大的房企，利润下降幅度更大。（这种情况下，聚焦于三四线城市的房企由于土地成本占比较低，利润下降幅度反而较小）（2）如果土地成本可以抵扣进项税，且可抵扣税率越大，对房企经营业绩影响越有利，同时毛利率越低、土地成本占比越大利润增厚幅度越大。（3）如果上游建筑商税负转嫁能力较弱，则房企将建筑安装打包给建筑商，对房企经营业绩越有利。（4）如果上游建筑商税负转嫁能力较强，则房企延伸产业链，自行实施建筑安装，对经营业绩更有利。房地产企业面对营改增可采取的措施实施营改增后，房地产企业可以利用增值税可抵扣的制度在合法的范围内采取对公司经营有利的举措，可以采取的主要措施有：（1）提高精装修比例；（2）提高议价能力，降低上游建筑商税负转嫁风险；（3）拆分业务，增设小规模纳税人子公司；（4）加强管理，取得增值税专用发票。