投资要点我们研究了新加坡、德国的住房模式，发现其核心都是建立阶梯化住房供应体系，而不是为了让房价下跌。具体来讲：新加坡住房模式以廉价组屋为核心，形成“廉租房-廉价房-私人住宅”阶梯化供应体系，住房自有率高达90.9%，真正实现居者有其屋。新加坡模式的关键点在于：（1）政府通过向HDB提供低成本土地和资金，保障组屋供给充足且价格低廉；（2）根据收入确定新组屋价格，保障居民有负担能力，并通过HDB贷款、银行贷款和住房公积金进一步保障居民的购买力；（3）建立完善的组屋申请和退出机制，防控和严打投机行为，确保组屋的居住用途，组屋市场与私人住宅市场相对分离。新加坡的阶梯化供应体系并没有带来房价的下跌，1990-2017年，新加坡房价上涨228%，与美国水平相当。德国住房模式以租赁为核心，形成“社会福利房-租房-购/建房”的阶梯化供应体系。德国租房比例高达54.5%，且房价稳定。德国模式的关键点在于；（1）扶持市场化主体参与住房建设和租赁市场，保障供给充足。德国通过建筑用地优惠、贷款优惠和税收优惠等措施鼓励居民自建房，鼓励私人机构参与社会住宅建设，保障住房供给充足；（2）完善租赁权益保障，平衡“购”和“租”。通过租金管制、租赁合同保护租客利益、租购同权等保障“购”和“租”的平衡，使得租赁更加常态化；（3）抑制投机行为。德国立法严打开发商暴利行为，并且通过持有税和资本利得税的征收，限制投机行为。德国的阶梯化供应体系也没有造成德国房价的下跌，德国房价平稳上涨，波动较小。德国和新加坡模式为中国长效机制的建立提供借鉴。长效机制的核心是建立阶梯化住房供应体系，而不是为了打压房价。中国目前正在尝试“租房-共有产权房-商品房”的阶梯化供应体系。德国为我国租赁市场供给端支持政策和需求端保障政策提供很好借鉴；而新加坡为我国共有产权房的建设、申请、退出机制的建立和完善提供经验。租赁市场将是我国长效机制中的关键一环，在政府强力支持下必然快速发展。投资建议：我们认为地产长效机制建立的核心是阶梯化供应体系，因此未来必然大力发展房屋租赁市场。首推世联行，世联行代表一个时代，是房屋租赁的绝对龙头，同时我们认为长效机制的建立并不意味着将房价完全打压下去，长期看好在一二线布局的龙头地产公司万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、新城控股。风险提示：货币政策大幅收紧，政策推进不及预期。＃title＃2017年10月18日