研究报告债券研究【债券深度报告】房地产投资和销售滞后关系被打破的微观解释——华创债券大数据看宏观系列专题之六2017-07-10投资要点前五篇“大数据看宏观”系列报告中，我们通过寻找高频数据或领先指标，分别构造出了消费、工业、投资等预测指数。今年以来三四线城市土地成交活跃，是否会对全年房地产投资形成支撑？本期我们聚焦房地产市场，对全年房地产销售和投资进行预测。按照以往经验，房地产销售对房地产投资有2-3个季度左右的领先性，但去年四季度以来二者关系正在被打破。所以预测今年下半年房地产投资时，首先需要回答为什么去年以来房地产销售与房地产投资间领先性被打破，然后在此基础上进行预测。一、周期反常，房地产销售对投资的指导意义在下降我们发现各能级城市房地产销售和投资间关系差异明显，一线城市二者同步性很强，而二线城市和低能级（一二线以外）城市房地产投资滞后于房地产销售。16年下半年以来二线城市房地产销售高位回落，但房地产投资增速始终保持10%左右中枢水平小幅震荡，此外16年以来低能级城市房地产销售与投资间呈现了和一线城市一样的规律，即随着房地产销售回暖，房地产投资同步回暖。考虑到一线城市房地产销售和投资在全国中占比较低，因此以往全国口径下房地产投资和销售间滞后关系主要是由二线和低能级城市滞后规律主导，而16年以来低能级城市销售和投资同步回暖，原有的房地产投资和销售间滞后规律被打破。具体来看，尽管一二线城市销售和投资占比较低，但去年下半年以来一二线城市销售回落拖累全国房地产销售持续回落，而低能级城市投资火热，因此呈现了全国口径下销售弱而投资强的特点，打破了原有房地产投资和销售间滞后的规律。二、16年以来房地产投资和销售滞后关系被打破的微观解释根据上文的介绍，16年以来全国房地产投资和销售滞后关系被打破与低能级城市二者关系被打破有关。更进一步，我们认为低能级城市房地产投资和销售滞后关系被打破可能主要与近期低能级城市销售火爆带动“拿地—开工—竣工”整个房地产链条加速有关。因此低能级城市销售到投资间滞后时间大大缩短，进而打破了原有全国口径下房地产销售变化对房地产投资有2-3个季度左右的领先规律。本轮三四线房地产销售火爆的重要推动力就是棚改货币化安置政策，区别于以往政府建安置房后直接分配给居民的实物化安置方案，棚改货币化安置过程中，居民从政府手中获得补偿款后直接购买商品房。一方面带动了商品房销售的火爆、助力三四线房地产去库存，另一方面居民获得补偿款也有利于拉动消费。而且基于地方政府的主动推动意愿、棚改货币化安置向更低能级城市下沉、未来房地产行业稳定发展需要棚改货币化政策的继证券分析师：屈庆执业编号：S0360515030001电话：010-66500886邮箱：quqing@hcyjs.com联系人：李俊江电话：010-66500858邮箱：lijunjiang@hcyjs.com《配置需求都去哪了？——2017年华创债券流动性专题七2017-06-05》2017-06-05《LCR和监管压力下，同业存单供需博弈加剧——华创债券同业存单专题报告2017-06-05》2017-06-05《PPP助力未来基建投资——华创债券大数据看宏观系列专题之四2017-06-12》2017-06-12《收益率快速下行后，地方债配置价值明显减弱——华创债券债务专题之一2017-06-16》2017-06-16《两种PMI数据背离背后：中西部经济增速强于东部——华创债券大数据看宏观系列专题之五2017-06-19》2017-06-19相关研究报告证券分析师债券研究债券深度报告2017年07月10日