研究报告行业深度研究报告餐饮旅游酒店提价的供给端压力分析：写字楼改造行业评级推荐评级变动维持事项酒店行业经历一年复苏，入住率基数提高，参考北美市场经验，平均房价提升将长期成为RevPAR增长的主要驱动因素。酒店行业具有强顺周期性，而有限服务型酒店规模增长不依赖新增固定资产建设，可由其他存量物业转换而来。在可能转化为酒店的其他物业形态当中，写字楼是比较受重视的一种，因为物业框架结构接近，相对容易改造，改建周期一般为6~9个月。近几年一二线城市出现部分写字楼空置，而酒店相对于写字楼而言，对核心区位的要求不高，将空置的写字楼改造为高景气度的中端酒店，对业主而言是一个备选考虑。主要观点1.高空置率及盈利差异促使写字楼向酒店转型由于供需失衡，我国大部分二线城市甲级写字楼空置率已达到30%以上；而对物业条件要求与写字楼类似的中端酒店日趋繁荣，入住率持续增加，双方市场差异必然驱动低出租率、盈利困难的写字楼向中端酒店转型。以成都、杭州、天津等城市采样数据为基础测算得到：理想经营条件下，单位面积的中端酒店的盈利能力约为写字楼的1.3倍左右；考虑2000万左右的资本投入，出租率60%以下的写字楼物业改造为酒店即可获得更高盈利。2.“写改酒”对中端酒店供给侧的影响受物业条件、所处区位等条件限制，假设当前甲级写字楼空置面积中，50%可转化为中端酒店，以每间客房（含公摊）的建筑面积为45㎡的标准测算，可改造写字楼物业占存量中端连锁+三星酒店的比例不超过20%，参考16/17年中端酒店供给增速，可转换写字楼存量对供给端影响较小。传统写字楼业主缺乏酒店运营管理经验，转型时更倾向寻求与品牌方的合作，新增供应将促进酒店市场进一步向龙头集中。3.投资建议看好行业集中度加强及长期提价空间，持续推荐首旅酒店、锦江股份。考虑淡季改造及CRS预订率提高，我们调整首旅酒店2017~2019年归母净利润预测为6.23/9.02/12.03亿元，EPS0.76/1.11/1.47元（原0.83/1.08/1.35元），当前市值对应38/26/20倍PE；锦江股份归母净利润为9.0/10.21/11.3亿元，EPS为0.94/1.07/1.18元，当前市值对应35/31/28倍PE；均维持“推荐”评级。4.风险提示商旅需求低于预期，酒店行业增速低于预期证券分析师：王薇娜执业编号：S0360517040002电话：010-66500993邮箱：wangweina@hcyjs.com公司名称及代码评级首旅酒店600258推荐锦江股份600754推荐《华创社服周报：中国国旅站上千亿市值》2018-02-05《餐饮业2017年综述：一升两降，存量受益》2018-02-07《华创社服周报：峨眉山A年报符合预期，看好优质白马超跌反弹》2018-02-11-12%2%15%28%17/0217/0417/0617/0817/1017/122017-02-13～2018-02-09沪深300休闲服务相关研究报告行业表现对比图(近12个月)推荐公司及评级华创证券研究所行业研究餐饮旅游2018年02月12日证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号2目录一、酒店行业现状................................................................................................................................................5（一）所处周期现状：17年强势复苏，由OCC驱动转向ADR驱动.............................................................51、华住酒店..............................................................................................................................................52、如家酒店..............................................................................................................................................63、锦江股份..............................................................................................................................................6（二）发展前景预判：上升动力换挡，ADR具备长期上涨空间.....................................................................7二、当前供需特征................................................................................................................................................9（一）我国酒店市场供求关系........................................................................................................................9（二）中端酒店的供给侧变化........................................................................................................................91、低基数快速增长，行业集中度提升........................................................................................................92、供给来源分析：写字楼可能提供重要增量...........................................................................................10三、写字楼改造酒店的综合分析..........................................................................................................................11（一）高空置率促使写字楼寻找转型方向.....................................................................................................11（二）写字楼改造酒店的可行性分析............................................................................................................111、政策规定及审批流程............................................................................................................................112、物业条件............................................................................................................................................12（三）盈利能力差异提供转型动力...............................................................................................................131、高端写字楼vs高星级酒店盈利测算....................................................................................................132、一般写字楼vs中端酒店盈利测算.......................................................................................................163、“写改酒”投资回报测算....................................................................................................................18（四）写改酒的供给侧影响.........................................................................................................................211、空置写字楼的对应“产能”................................................................................................................212、结论：贡献供给增量，利好龙头公司..................................................................................................22四、风险提示.....................................................................................................................................................22