报告摘要：从REITs诞生背景看，新加坡与香港REITs推出时具备相似的社会经济和房地产行业背景：社会经济背景方面，宏观经济处于周期下行阶段，政府试图通过REITs的推出吸引更多社会资本参与不动产投资，盘活存量资产刺激经济恢复。房地产行业背景方面，住宅和商业地产市场出现分化，住宅市场相对饱和见顶，而商业地产供需两旺，为现代REITs市场的开辟提供了充足优质的底层资产支撑。从REITs制度设计上看，新加坡与香港均对REITs的设立设臵了严格的条件，同时税收优惠力度较大。尽管要求不完全相同，但新加坡与香港均对REITs的收入和资产结构中来自于不动产相关的比例作出了严格限制，同时要求应税收入中90%以上需用于分红，分红部分享受免税待遇，同时通过下调股息税、印花税、所得税等进一步提供税收优惠。从REITs的投资回报来看，新加坡与香港REITs均体现出了长期收益率较高、与其他投资品相关性较小、收益波动性小等特点。以香港REITs为例，2005年上市至2019年底，恒生REITs指数涨幅超过3倍，累计年化收益率9.35%，高于同期恒生指数的年化收益率6.37%。从整个亚太地区的REITs收益率来看，相比较不同期限、不同业态的收益率情况，工业/物流、医疗健康等物业的REITs无论是在短期还是长期收益率上都处于领先水平。从经验教训来看，2008年金融危机之后，香港REITs遭遇发行寒冬期，与新加坡市场竞争中处于弱势。中国香港REITs在资金运作上对资产结构、投资标的持有年限及负债比率要求比很多国家都要严格。加之本来就是低税区，使得香港REITs在投资市场吸引力下降。所以内地推出REITs，需要吸取香港的经验教训，做好合理的风险防范与投资激励机制的权衡，提高国内reits市场的竞争力。投资建议：尽管公募REITs试点暂未对住宅和商业地产开放，但我们相信随着基建公募REITs的发展落地，未来基础资产类型或将扩容，建议长期关注拥有优质商业地产资源的房地产公司。风险提示：REITs推进力度不及预期[Table_CompanyFinance]重点公司主要财务数据重点公司现价EPSPE评级2019A2020E2021E2019A2020E2021E万科A28.293.443.914.568.227.246.20买入保利地产16.072.342.763.256.875.824.94买入金科股份8.991.061.341.658.486.715.45买入荣盛发展7.752.102.593.043.692.992.55买入蓝光发展5.101.151.652.007.005.354.43买入[Table_Invest]优于大势上次评级：优于大势历史收益率曲线-10%-3%4%11%18%25%2019/102019/112019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/9房地产沪深300[Table_Trend]涨跌幅（%）1M3M12M绝对收益-4.67%6.65%5.68%相对收益0.54%-5.08%-13.51%[Table_IndustryMarket]行业数据成分股数量（只）134总市值（亿）22940流通市值（亿）19855市盈率（倍）8.91市净率（倍）1.97成分股总营收（亿）25385成分股总净利润（亿）2227成分股资产负债率（%）79.17[Table_Report]相关报告《房地产行业2020半年报综述：利润率筑底有望小幅回升，去杠杆持续推进》2020-09-30《东北证券房地产周报：多地上调二套房首付比，土地出让新政出台》2020-09-28《2020年1-8月房地产数据点评：累计销售金额增速转正，土地市场热度边际回落》2020-09-22《东北证券房地产周报：8月投资销售持续火热，央行副行长表态融资新规》2020-09-22[Table_Author]证券分析师：王小勇执业证书编号：S055051910000218117166023wuyx@nesc.cn/房地产发布时间：2020-09-30