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房地产行业研究:生育率下行;顺丰申报物流RIETS - 国金证券
行业点评 房地产:①2021 年 1 月 42 城销售面积亮眼。根据 wind 数据,1 月份 42 城销售面积 2899 万平方米,同比+52.2%。其中一线城市同比增长 90.6%,增速最高。1 月份 42 城销售面积高同比增长的原因除了是房地产市场韧性的体现外,还与去年 1 月底受疫情影响销售面积呈现的低基数有关。②1 月底,我们观测的 12 城商品房库存为 17512 万平方米,同比增长 42%,库存达到 15 年以来最高水平。库存面积的增长源于年末房地产商放量增加,三条红线管控下房企加快销售回款意愿强烈推动,库存水平高企或带来一定去化压力。③公安部数据显示,2020 年新生儿数量同比下降 15%。根据公安部《2020 年全国姓名报告》,2020 年新生儿数量继续减少,出生并已经到公安机关进行户籍登记的新生儿仅 1003.5 万,同比 2019 年下降 15%(注:公安部口径小于统计局口径)。我们认为,年轻人推动了创新循环,同时也是社会需求的最大来源。本质上,当青年一代进入劳动力年龄,通货膨胀随之产生;当这一群体在不惑之年进入最具生产力的阶段,通货膨胀开始回落;当退休人口大于劳动力人口时,社会就会倾向于通货紧缩。健康的人口结构是保持经济长期稳定增长的必要条件,我国老龄化及少子化的结构性问题正在日益凸显,人口变化带来的影响缓慢却重大,短期内或影响并不显著,但长期不得不引起重视。④2 月 10 日,北京银保监局等机构发布《关于加强个人经营性贷款管理、防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》。2020 年,我国个人房贷余额 4.7 万亿,较去年仅+0.2 万亿,然而多地尤其是一线城市房价上涨较快,企业短期贷款、居民短期经营贷及消费贷起到了重要的助推作用。预计之后监管部门将持续收窄这方面的缺口。 非房:2 月 10 日,顺丰携国内首单物流地产 REITS 向港交所递交上市申请,该房托基金的资产组合包括位于香港、佛山及芜湖的三处物业,评估价值为 60.9 亿港元。我们认为,相比于其他类型持有型不动产,物流资产具备两个优势:1)受益于电商的高速发展,2016 年以来全球范围内物流类资产估值水平持续跑赢其他类资产,受到投资人的青睐(这在历史上是不多见的,通常是商业资产的估值水平最高);2)就国内而言,随着核心城市中心不断外拓,以及物流用地供应的减少,早期低价获取的物流用地可能因大幅升值而给投资人带来丰厚受益,甚至部分土地可能因为用地性质的转变而产生巨大的一次性收益。因此,我们看好优质物流资产的 REITS 化。 投资建议 生育率下降带来的人口问题为长期问题,但我们认为短期并不显著。结合行业角度,未来房价仍将缓慢上涨,即使销售面积出现一定程度萎缩,我们认为销售金额仍然为正增长。当前行业结算利润率下行已充分体现在股价中,同时热点城市的调控对开发商的量价模型影响有限。预计 2021 年往后销售利润率将企稳回升,基本面改善。房地产贷款集中度管理政策以及三条红线规则等,本质上是对行业的供给侧改革,整体有利于头部资债指标优秀的房企。头部房企地位稳固,仍可兼顾规模,具备溢价性。目前房地产股票估值处于历史低位,基本面处于恢复阶段,我们认为 2021 年是板块长期估值提升的起点。房地产重点推荐万科 A、保利地产;非房重点推荐复兴旅游文化、华润万象生活、中天精装。 风险提示 房地产调控超预期收紧;销售毛利率恢复低于预期
共 16 页 2021-02-19
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