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【广发地产&海外】物业管理行业2021年度投资策略:黄金的时代,崛起的龙头 - 广发证券
核心观点:大行业小公司,未来几年仍是行业高速成长期。根据中国物业管理协会的数据,2019年中国物业管理规模达到310亿平,同比增长11%,收入达到10513亿元,同比增长16%,首次突破万亿元。综合来看,我们认为物管行业仍处于成长期,从新增增量(竣工大周期的到来)和渗透率提高带来的增量(存量住宅渗透率提高和非住宅物管服务社会化)两个维度均有长足的成长空间。我们预计未来3-5年行业仍能保持年均20-35亿平在管规模的净增长,收入端保持15%左右的增速。与大行业相对应的,是当前百强企业收入集中度仅占21%,物业行业仍是蓝海竞争市场,但房企销售端集中度提升带来交付集中度提升、并购加速、龙头物业企业外拓加速等原因或将促使集中度加速提升。行业格局仍在快速变化。社区增值服务方兴未艾:疫情对各龙头企业的增值服务有一定影响,基础物管收入占比从19H1的59%提高到20H1的63%,非业主增值服务从28%下降至23%,而社区增值服务则从13%提高至14%,龙头房企20H1社区增值服务同比增长88%,社区团购和拎包入住是社区发展服务中发展最快的2个子版块。非住宅物业加速布局:非住宅物业相较于住宅物业普遍有更高的物业费(创收能力),更顺畅的提价逻辑(收入增长空间)和更高的收缴率(实际收入转化能力),以及更高的毛利率(盈利能力),从创收和盈利两个维度非住宅物业均优于住宅物业,众多物业企业也抓住物管社会化的浪潮加速布局,龙头物管公司非住宅在管面积占比从19年的17%提高到20H1的20%。城市服务的蓝海:物管公司参与城市服务可以实现企业、政府与社会的三赢,众多企业加入城市服务的蓝海,18年有城市服务项目的公司中有11家在2020年后才正式签约。并购持续进行:20年并购金额和事件数目均大幅超过19年,我们认为不应过分压低并购的价值,关键仍在于是否能以合理的价格获得优质的标的,以及获取优质标的后是否能较好地整合资源、人员和能力。物业上市潮已进入下半场,关注龙头企业。20年预计共将上市18家物业企业,TOP30房企中仅8家的物业企业未明确公布上市计划,物业上市潮已进入下半场。龙头物业企业具有更好的机会,而19Q4以来呈现的明确趋势是龙头物业企业与非龙头的估值水平大幅拉开。20Q4以来估值下跌、板块估值进入21年即将切换,均提供了较好的配置机会。推荐:碧桂园服务、永升生活服务、保利物业、招商积余,关注:金科服务、融创服务控股、华润万象生活、宝龙商业、新城悦服务、雅生活服务、中海物业。
共 27 页 2020-12-16
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