鹏华前海万科REITs是契约型、混合型的封闭式基金，基金合同生效后10年内（含10年）为基金封闭运作期，在深圳证券交易所上市交易。基金封闭运作期届满，转为上市开放式基金（LOF）。封闭运作期内，该基金投资深圳市万科前海公馆建设管理有限公司即目标公司股权，（目标公司持有万科前海企业公馆，为前海区域的优质甲级写字楼），以获取商业物业租金收益为目标。目前在海外成熟市场，按照投资类型的不同，REITs可分为权益型REITs（直接投资房地产，通过租金和买卖收入赚取利润）、抵押型REITs（将募集资金贷给开发商或直接购买房贷资产，收益来源于利息）和混合型REITs（兼有权益型和抵押型特点，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务，既收取租金，也收取利息）三种。其中权益型REITs是市场的主流品种，约占全球REITs总市值的约90%。自1960年在美国出现以来，REITs产品在过去几十年中获得了迅猛发展，在海外发达经济体中，REITs已在各自的股市市值和整体资本市场中占有重要地位。据彭博统计目前，全球有30多个国家和地区推出了REITs产品，其规模已经从1990年的89亿美元增加到2015年3月底的1.8万亿美元，发展速度可谓惊人。鹏华前海无论投资标的，而是运作机制，都有此前有过的传统基金不同。其中最大的不同是投资标的单一性，这与传统公募基金的组合投资大相径庭，因而我们也就不能援引传统公募基金的估值方式对其进行估值。因投资标的的单一，因而虽然它是基金，但本质上是单一债券，因而应借鉴债券的定价方法。综合考虑，该基金的估值基准为10年期AA+信用债到期收益率。理由是目标公司的国企和政府背景、目标公司收益权的来源与合法性、业绩补偿机制。根据上市公告书披露的信息，该基金最新净值为1.05元，年化收益率为11%，按照债券定价原理，必然会出现溢价，但考虑到该基金收益的复杂性和不确定性、风险，我们认为其定价为1.10左右比较合理。[Table_Industry]证券研究报告金融工程专题报告