投资要点：研究背景。本轮楼市政策调控从2010年至今经历“收紧-放松-再缩紧”的调控过程，同时也是“限购-放松-再限购”的重演。本文将对两次限购进行全面比较，展望未来趋势。本轮限购相比此前，在限购城市数量、外地居民购房资格、金融支持政策方面较上轮相对宽松。2010-2014年10月限购影响分析：1）限购政策陆续出台后商品房成交面积出现阶段性回落，但后期反弹明显。2011年2月，受春节假期影响，一线限购和二线限购城市商品房成交面积分别下跌41%和51%。非限购二线城市虽然下跌幅度达到56%，但是在随后反弹过程中力度大于一线和二线限购城市。2）缺乏购买力支撑的二线城市房价跌幅明显，一线城市房价调整有限。从房价走势方面可以看出，全国房价在2011年年初以来呈下降趋势，其中一线城市房价跌幅小于二线城市。2012年Q1房价恢复期间，一线城市房价涨幅高于二线和非限购三线城市。3）对新开工、投资影响更大。住宅新开工面积2010年限购之后增速从40%快速回落至2011年的12.8%；2012年同比增速为-10.5%。限购政策对房地产投资影响稍有滞后。2010年至2011年限购政策陆续出台并实行后，房地产住宅投资上涨势头有所放缓，但2012年才开始出现大幅增速减缓。2009年、2010年、2011年、2012年和2013年全年房地产住宅投资总额同比增长幅度分别为14.1%、32.8%、30.3%和11.4%。本轮限购与2010年限购背景存在明显区别：1）投资下行力度明显加大；2010年低房地产开发投资全年总额同比增速达到33%，随后每年增速下滑，至2015年年底时全年总额同比增速仅为1%。2）未来供给处于明显下行阶段；2011年以前全国100大中城市挂牌土地供应面积呈逐年上涨趋势，2015年土地购臵面积增速已连续同比负增长近4年。3）当前不同城市景气度差异巨大；本轮复苏属各轮复苏中涨价城市数量最少，且涨跌幅收窄明显。未来判断：1）限购政策类似“筑堤与防洪”，短期确实可以有效控制需求释放。但考虑限购对新开工、投资负面影响明显，如果不能增大中长期供给，未来需求一旦释放压力降更大。如果考虑后期投资下行压力，本轮限购波及城市数量、限购力度低于上轮，目前看对成交影响应该小于上轮。2）不排除短期需求外溢。2010年后限购经验表明，短期局部限购造成周边城市价格上涨；此外，限购城市刚需短期存在惯性释放，房价预期扭转后才形成真实下行。3）未来潜在仍会存在限购的城市。我们按照2011年市场报道的限购城市标准进行筛选，认为下10个城市未来有可能陆续出台楼市调控政策：宁波、赣州、惠州、南宁、青岛、西安、重庆、烟台、湛江、宜昌。风险提示：政策不达目标。