研究报告宏观经济【宏观专题】新地产观察系列一住房保障模式双城记投资要点回望1994年房改启动之初，我们试图效仿新加坡建立“经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”，但在财政分权和标尺竞争的央地关系下，拥抱土地财政成为地方政府最为理性的选择，新加坡模式早已被遗忘，而相比同样依赖土地财政和地产经济的香港模式，虽然香港地区也难以解决夹心层住房难问题，但公屋从制度设计到实际执行都值得我们学习。具体观点如下：1、新加坡模式：居者有其屋新加坡在上世纪60年代初也曾通过兴建廉租房的方式解决中低收入阶层住房问题，但从1964年开始推行“居者有其屋”计划，鼓励中等收入和低收入阶层购买建屋发展局兴建的组屋，建立起与多数发达国家以公共租赁或房租补贴为主截然不同的住房保障制度。截止2016年，高达82%的公民居住在组屋里，住房自有率和组屋自有率均在90%以上，不可谓不成功。制度设计上，通过中央公积金、低息贷款和土地划拨等方式保证组屋的低价和质量，严格规范组屋的准入与退出审核，并将私宅土地出让金纳入储备金、不归现政府支配隔绝政府对土地财政的依赖。2、香港模式：居屋政策不应妨碍私宅市场发展香港地区的住房保障制度的探索同样始于上世纪中叶，期间先后兴建用于出租的公屋和直接出售的居屋，并允许贷款购买商品房和公屋先租后买。截止2015年，全港45%的人口居住在公营房屋，其中30%为租赁的公屋、15%为直接出售的居屋。香港地区和新加坡住房模式的核心区别是香港地区坚持房屋供应以私人机构为主导，居屋政策不应妨碍私人房地产业的发展，因此香港地区的保障住房以租赁的公屋为主，自有产权的居屋覆盖面有限、供应服从于私宅市场，导致香港地区虽然保障住房覆盖率已高达45%、仍因高房价和蜗居而频遭诟病。3、混搭的第三条道路1994年房改试图效仿新加坡建立“经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”，但在财政分权和标尺竞争的央地关系下，重基本建设、轻公共服务的地方政府拥抱土地财政是最为理性的选择，经适房投资在全部住宅投资的占比在房改之初一度达22%，但2010年已下滑至3%，经适房模式事实上已被弃用，十二五期间住房保障的重心更是全面转向公租房和棚改。在当前地产长效机制的建设中，租售同权被视为核心抓手，公租房正取代经适房和廉租房成为保障性住房的主体，能否改革现有央地关系、使地方政府回归公共职能本位关系着公租房能否不再重蹈经适房的覆辙。证券分析师：牛播坤执业编号：S0360514030002电话：010-66500825邮箱：niubokun@hcyjs.com联系人：甄茂生电话：010-66500830邮箱：zhenmaosheng@hcyjs.com联系人：张伟电话：010-66500855邮箱：zhangwei@hcyjs.com联系人：王丹电话：邮箱：wangdan@hcyjs.com《【华创宏观】宏观专题：流动性的闸门由谁守护？—中美金融资产负债表的互动与背离》2017-05-02《【华创宏观】-宏观专题-新消费系列报告五-消费升级：不会结束的风口》2017-05-25《【华创宏观】宏观专题-金融去杠杆系列专题二-扩表的过去与缩表的未来》2017-05-26《【华创宏观】宏观专题-国家资产负债表系列之六-债务泡沫驱动的资产重估步入尾声》2017-07-12《【华创宏观】2017年下半年经济展望：冬去春未至》2017-08-08相关研究报告证券分析师宏观研究宏观专题2017年09月04日