投资要点我们几乎研究了全球所有主要经济体，发现两个最重要结论：1，利率市场化和金融自由化阶段，商业银行持续增加对于按揭贷款的偏好，按揭贷款占总贷款比重持续上行；2，整体金融机构（包括不限于银行）持续增加对于房地产需求端支持的阶段，房地产基本面无视人口年龄结构、人均居住面积等其他情况，房地产基本面在大周期向上，房地产体现了其是货币现象的本质。对于中国来讲，给房地产需求端加杠杆的金融机构就是商业银行，具体工具就是商业银行的按揭贷款。而中国的商业银行绝对是重复国外主要经济体的商业银行系统利率市场化和金融自由化背景下的资产配臵行为。简而言之，中国的商业银行必然持续增加对于按揭贷款偏好。虽然中国商业银行很大程度上资产配臵行为受到政府的指导和管控，但我们研究发现无论是政府对于商业银行直接管控力度较小的国家如美国等，还是政府对于商业银行直接管控力度较强的日本东南亚等国，政府或者商业银行系统整体上从更高的纬度思维出发，一定都是最终选择在利率市场化和金融自由化进行过程中或者之后大幅度增加对于按揭的偏好，持续主动给地产需求端加杠杆。当然对于中国这样政府对于银行管控能力较强的国家来讲，政府的想法更为重要，但是我们恰恰观察到在今年一季度按揭持续爆发的阶段，周小川行长多次重要场合讲话表态：中国居民杠杆程度较低，按揭贷款占比还不高，从国际比较角度来看总体仍然有加杠杆的空间。而过去这些年按揭余额占比的持续上行我们也认为是表明了政府的一个大的态度。银行对于按揭的偏好对于房地产基本面至关重要，我们发现充裕的资金供给端往往决定了房地产需求端。比如我们观察到的对于按揭的偏好导致按揭利率由不偏好甚至厌恶的按揭利率上浮变为利率大幅度下浮，由没有按揭额度，变为极为充裕的按揭额度。以当前利率水平，银行对于按揭的偏好本身相当于一线城市首套房利率经历5次左右的25个基点的降息。投资建议：地产大周期没见顶，小周期内在货币政策宽松阶段，基本面将持续上行。2016年持续看好房地产行情！持续推荐布局核心城市地产股。主要推荐华联控股、世荣兆业、天津松江、香江控股、世联行、三六五网、泰禾集团、华发股份、格力地产、滨江集团、华夏幸福、保利地产、万科A；以及壳资源概念股。风险提示：销售回升幅度不及预期。＃title＃房地产行业系列深度报告之一：银行必给地产加杠杆，国际比较研究＃createTime1＃2016年04月29日