报告摘要：我国人口老龄化加剧，助力养老地产布局。截止2015年年底，我国60岁以上老年人口为2.22亿人，占全国总人口的16.1%。据预计，从2022年到2030年，中国老龄化进入急速发展阶段，将由2.58亿人增长到3.71亿人，年均增长1,260万人。未来老年人数的急剧增加为养老地产的发展提供了巨大商机，养老地产将成拉动经济新引擎。现有养老机构数量少、质量低。就数量而言，截止2014年年底，每千名老年人拥有养老床位27.2张，远低于国发【2013】35号文中所要求的35-40张，二者之间的差距为地产商介入养老地产提供契机。就质量来看，据中国老龄科学研究中心预测，老年人退休金将从2010年的8,383亿元上涨至2030年的73,219亿元，老年人收入的增加将会带来对中端服务产品的需求，而现今养老布局中90%以上中等收入人群被忽略。政策扶植。自2013年以来，政府针对养老而出的政策众多，包括土地供给、资金支持、税收补贴、医养结合等多方面，且投资主体也正从政府主办慢慢转向政府主导、多元主体参与，覆盖人群从高收入向中低收入群体拓展，从城市向农村蔓延。规模扩张，发展多元。未来中国失能老人人口将从2013年的3,750万人，增长到2020年的4,700万人，2030年的6,800万人以及2050年的9,700万人，拉动医护型养老院需求增长，结合PPP模式引入社会资本助力养老社区的建设和发展，智能化发展提升养老服务质量。养老地产发展仍有较多掣肘。（1）由“地产”向“服务”转变尚需时日，养老地产难免流于形式。（2）各区尤其是城乡地之间发展不均衡，中端养老市场缺乏关注。（3）政策顶层设计尚待完善，民企涉足养老仍未得到足够的政策支持，社会资本注资养老缺乏信心。（4）养老地产初始投资成本大，资金回收期长，融资难。（5）盈利模式尚在摸索和创新。[Table_Invest]优于大势上次评级：同步大势[Table_PicQuote]历史收益率曲线-25%-16%-7%2%11%2015/72015/82015/92015/102015/112015/122016/12016/22016/32016/42016/52016/6房地产沪深300[Table_Trend]涨跌幅（%）1M3M12M绝对收益-1.93%-4.47%-11.35%相对收益-4.63%-6.39%4.13%[Table_Market]重点公司投资评级万科A-保利地产-泛海控股-[Table_Report]相关报告华发股份（600325）：地产布局全国，互联网+待发力2016-07-08[Table_Author]证券分析师：王小勇执业证书编号：S0550515090001研究助理：杨雨蕾执业证书编号：S0550116070022021-20361255yangyl@nesc.cn感谢实习生金陈佩提供研究支持房地产开发/房地产发布时间：2016-08-01